〈房產〉大同售出仁愛路芙蓉大樓 戴德梁行推估推案價每坪230萬元

商仲戴德梁行今 (1) 日發表 2024 年第一季商用不動產、土地市場動態。戴德梁行並分析日前大同 (2371-TW) 芙蓉大樓以 131.25 億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價的合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。

如將都更容獎計入土地坪效，依此一土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪 230 萬元左右，以此一土地所處之鑽石級地段及廣達 860 坪的產品可塑性，此房價相當符合市場行情。

而 2024 年首季商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到 212 億元，與去年同期相比增長 51.5%。本季最大宗的交易為南山人壽出售位於台北市內湖區的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠台達電 (2308-TW)，交易金額達 47.9 億元；國產 (2504-TW) 以 16.4 億元出售台南國賓影城商場位居第二。

隨著科技產業景氣復甦，相關企業需求持續擴張，使得本季交易聚焦於企業購置自用的廠辦大樓及廠房。戴德梁行表示，此波企業需求旺盛加上資金充沛等有利條件，為今年市場建立良好的開局。但由於租金成長緩慢，加上通膨與升

土地市場方面，交易值 637 億元，為 2022 年度以來首次單季突破 600 億元大關，一掃連續兩年的低量陰霾。戴德梁行表示，土地交易量走過 2019-2021 的三年輝煌歲月，自 2022 年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023 年度單季平均交易量甚至跌破 300 億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。

戴德梁行表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地 8 比 2 的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第一季十大土地交易中，工業土地佔了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，都屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。

戴德梁行進一步分析，土地融資的限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18 個月內要動工等相關配套的限制正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，這也為台中大慶 13、14 期重劃區標售不熱絡做了最貼切的註解，也因此芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量的原因。

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