〈房產〉房地合一2.0新制將上路 房仲:預售屋受影響大

鉅亨網記者張欽發 台北
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立法院會今 (9) 日三讀通過房地合一 2.0 的所得稅法部分條文修正,新制 7 月 1 日將正式上路。房仲業者指出,房地合一 2.0 從年初討論到上路,僅花了 6 個月時間,不動產市場比較怕拖,只要政策明確,市場就會很快調整到位,對成屋市場有限,影響最大的是預售市場。

而且,房地合一 2.0 新制實施後,被牽制的法人購屋,節稅空間將大幅收窄,因此未來高端客戶的買賣,可能回歸自然人名義。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,不動產交易市場比較怕拖,只要政策明確,市場就會很快調整到位,完成修法的房地合一 2.0 新制對於成屋市場有限,畢竟房地合一是所得稅,僅針對獲利的部分課稅,對市場震撼力還不及奢侈稅,因此上路前可能出售量會略大一些,但不至於出現拋售潮的賣壓。

曾敬德強調,房地合一 2.0 新制影響最大的是預售市場,稅率一下跳到 2 年內換約 45%,成屋後重新計算持有時間,有些投資只想獲利數十萬元出場,沒有想要綁個 7 年以上,極有可能在上路前讓價出脫,不至於賠售出場。

房地合一 2.0 的所得稅法部分條文修正,新制 7 月 1 日將正式上路明定 2016 年後取得房地、預售屋及特定股權交易,持有 2 年內出售課稅 45%,超過 2 年、未滿 5 年內出售課 35%,新制 7 月 1 日將正式上路。

同時,由全台六都會區今年來六大都會區建物買賣移轉棟數來看,新北、桃園與台中 3 月交易量都創下 2012 年以來的 3 月同期新高合,而六都合計 6 萬 2157 棟,年增率 16.5%,首季移轉量刷新 10 年新高紀錄,房仲業者指出,3 月的移轉棟數在反映去年底及 1 月的實際房市成交數,未必與今天通過的房地合一 2.0 新制有必然關連,但以實務上在 3 月成交的房屋價格來看,確有漲勢趨緩的走勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,房地合一修法後,持有 2-5 年的屋主首當其衝,尤其是一次掃多戶的投資客,一旦寬限期過,房貸連本帶利,資金和時間壓力加重,因此 7 月 1 日上路前,能賣一戶就能少點壓力,不過房地合一稅畢竟是獲利才課稅,因此屋主不會有賠售的必要,對於市場價格的波動不至於太大。

舉例而言,若賣一戶舊制每賺 100 萬,持有 2-5 年的屋主要繳 20 萬元的稅,但新制要繳 35 萬元的稅,因此近期讓利出售的屋主會在 20 萬和 35 萬的稅金中找一個中間點,因此讓價幅度頂多 10 萬元左右,對總價的影響有限。

至於對下半年房市的影響,張旭嵐指出,短期持有閉鎖期拉長,不動產短期買賣的成本增加,投報率明顯下降,短期內投資型買氣將會減少,不過市場熱錢需要去處,且不動產的穩定性高,在經歷陣痛期之後,房地產置產仍有需求性,置產族針對手上資產重新盤點,進行「除舊佈新」,以屆閉鎖期的存貨優先出清,達到資產重新配置的健康循環。

此外,張旭嵐認為,在稅制升級後,法人購屋的節稅空間將大幅收窄,因此未來高端客戶的買賣,可能回歸自然人名義購買。