房貸戶想「搬家」不見得划算 轉貸前先評估三項重點

葉佳華
·5 分鐘 (閱讀時間)

央行日前降息一碼後,國內的房貸利息創下史上新低,對於小資房貸戶來說,也算是不無小補。(圖片來源/信傳媒編輯部)

武漢肺炎疫情在全球爆發,各國央行積極撒錢救市。

台灣央行在今年3月中宣布降息1碼後,各家銀行也跟隨著央行腳步,調降房貸指標利率1碼,尤其,為了配合行政院擴大紓困,公股銀行更全面將貸款1千萬元以下額度的自用住宅房貸利率大減2碼(其中1碼享半年期優惠從4月1日至9月30日),利率可說是殺到見骨,吸引房貸族考慮讓房貸「搬家」,轉貸尋求更低的房貸利率。

究竟央行降息1碼(0.25個百分點)後,房貸戶可以大約省下多少錢?若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7%試算,降息1碼等於降0.25個百分點,銀行在房貸的基準利率大約會反映0.14個百分點,換句話說,若是貸款額度1000萬元,一年大約可省下1.4萬元左右。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒,房貸戶可別只被節省下來的帳面數字沖昏頭,建議民眾考量是否轉貸前,還要仔細評估包括利率、鑑價金額與成數、轉貸成本等面向。

評估重點一》房貸利率結構不同,有的採分段式

雖然每家銀行的利率都得跟著央行利率變動,但這只是大方向。以各家銀行的房屋貸款利率來看,最簡單的公式就是「指標利率+加碼利率=房貸利率」。而央行降息直接影響的就是各銀行的「指標利率」,而「加碼利率」則是各家銀行自行評估承作的成本與利潤,各家有所而異。

另外,目前市面上各家房貸利率方案大致又可分成2種:一段式利率以及分段式利率。所謂的一段式利率指的是,指標利率搭配一段式的加碼利率計息;分段式則是指標利率搭配2段或多段加碼利率計息。

徐佳馨舉例,若是分段式的房貸利率,假設第一段的優惠利率1.4%,為期1~6個月或是1~12個月,但第二段之後,大多利率會比第一段的優惠利率來得高一些。換句話說,各家銀行方案比較過後,利差也不見得會比原先所想像的來得誘人。

評估重點二》鑑價金額與貸款成數,銀行認定不同

一般來說,房屋價值會隨著屋齡下修,也就代表向銀行貸得的金額恐不如預期。假設原本1000萬的房子,現在銀行評估鑑價可能只剩800萬,5年前貸款8成800萬,現在轉貸若貸款8成,貸款金額也剩下600多萬。

徐佳馨更解釋,實際詢問銀行轉貸條件後,有些銀行願意貸給你7成、有些銀行願意貸7成5、有些銀行或許能貸到8成;如果是原先的貸款銀行鑑價1000萬,轉貸其他銀行可能只鑑價800、900萬,隨著貸款成數認定不同,可貸得的金額也會有所不同,因此建議房貸族可多評估幾家銀行的條件,也不見得會搶到便宜。 

評估重點三》留意轉貸成本,不見得划算

除此之外,更重要的是,申請轉貸將有轉貸成本的問題。公股行庫主管指出,申辦轉貸除了須支付大約0.12%的抵押權設定規費還有銀行開辦費。徐佳馨則補充,一般轉貸到新銀行還要房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等成本,另外還要再額外支付代書代辦費及代塗銷費,這些零零總總的費用加下來也要上萬元。

徐佳馨也提醒,民眾要注意,新貸款銀行是否需要額外配合條件,如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等,這可能都會是一筆額外開銷的費用。

若信用良好先別急,先洽詢原有貸款銀行或許可爭取到較優條件

其實,考量要不要轉貸是一個數學問題,因為每個個案情況皆有所不同,民眾最好親自詢問銀行利率方案、貸款額度及貸款金額等自身需求,多方比較才是精打細算的最高原則。

但Money101公關經理呂芝穎強調,考量轉貸不外乎環繞著兩個議題,第一,利率一定是得優於原先的貸款銀行,第二,扣除轉貸成本之後,究竟有沒有省下更多錢,「很多人實際申請轉貸後,跑了許多流程才發現,原來也沒省下多少錢卻花上了大把的準備時間。」

一名公股銀行主管也說,民眾不妨先檢視自己的信用問題,若是目前貸款銀行的貸款條件不如市場水準,建議可以先洽詢原有往來銀行,畢竟銀行也希望留住客戶,若是長期信用良好,還是有機會可以談到不錯的利率。

更多信傳媒報導
台積電、大立光帶頭衝 台股波段反彈達7成 還有520行情嗎?
最新》磐石艦隊新增4例確診 尚不能全員解除隔離
文明野味》鯰魚就是土虱嗎?超深度鯰魚

更多財經相關新聞
巴菲特:滿手現金1370億美元 找不到標的
酷碰券擬紙本數位並行 每人每月1000元
減稅有感 長照報稅增訂扣除額12萬元
秋冬如再爆疫情 全球2022才會復甦
400萬買房 北賢街躋身熱門交易路段