房貸優惠「看人給」！銀行業潛規則：愈老愈不值？ 想拿地板價先懂「它」

【文／蔡碧月】買過房的人都知道，銀行的房貸優惠是看條件、「看人給」。新加入房貸戰場的將來銀行宣布，相較其他銀行很難給予客戶地板價（通常要往來程度深，譬如高階財管客戶，或加買壽險等其他金融商品，才有可能斡旋到），客戶只要信用、擔保品估價符合條件，都適用2.06%利率、最長年期30年、貸款額度最高八成的優惠。

純網銀的參戰引發關注。銀行同業指出，將來銀行打出的房貸利率，其他銀行也有相同條件，甚至還有手續費等優惠，除非將來銀行針對轉貸族在轉增貸部分，能給到2.06%才算很優惠。至於貸款年限，將來銀行的30年期並不是市場最寬鬆，有的銀行可以承作到40年。首購年紀方面，部分銀行雖然有「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲的規定，實際上只要收入、資產不會造成貸款人生活負擔，一樣會考慮給優惠。

申貸先摸底 了解各家目標客群

銀行同業分析，每個人信用風險不一樣，每家銀行想要爭取的房貸客群也不一樣，有的針對軍公教、百大員工，也有主攻自營商等客群，想要優惠利率的人可以多問多比較。

申請房貸時，開辦費等手續費也是重要支出，必須精算。在國內三家純網銀中，將來銀行最先達陣開辦線上房貸，一開始會先在雙北、桃園試辦，4月開始試營運，5月正式上線前，手續費會參考市場狀況及同業動態來定價。

《喬王的投資理財筆記》認為，將來銀行的手續費如果條件不突出的話，那就只有地板利率、全程線上申請是它的兩大特色，不過如果客戶條件好的話，其他銀行其實也有相同條件。只是純網銀為了搶客戶，在審核條件時或許會寬鬆一些。

將來銀行於2022年3月29日開業，目前客戶數達26萬戶、存款達250億元規模，去年信貸業務衝到30億元，但相比龐大的存款規模，存放比僅1成多，為了擴展業務，今年將努力衝刺「線上房貸」業務，希望放款達百億元。

網銀新選擇 衡量收入理性申貸

將來銀行總經理許柏林表示，所有流程會有專人客服協助線上申請，只有最後一步不動產抵押設定受限內政部規定，無法在線上完成，需由民眾親跑或委任代書處理，房貸申辦流程比傳統銀行更便利。

銀行人士透露，近年在央行要求提存準備金、資金成本墊高之下，有些銀行已經將重心從房貸業務，轉向信貸、中小企業放款量、聯貸案、外匯、存匯手續費等業務，有的銀行房貸甚至只承做存款300萬元以上的貴賓戶。和將來銀行發展軌跡類似的某家數位銀行，一開始也是衝刺信貸，接著狂推房貸1、2年後，又轉回信貸等其他授信業務，就是因為房貸已經不是銀行的賺錢金雞母。

央行利息連五升，在各行庫房貸、包括政策性補貼的「青年安心成家購屋優惠貸款」都突破2%大關之下，連帶影響買房意願。針對外界擔心利率「升不見底」，將來銀行分析，美國矽谷銀行倒閉事件打亂了聯準會的升息步調，如果是這樣，央行今年升息可能再升息一次，最多半碼，或是不再升息，所以不用太擔心。

在房市景氣方面，將來銀行認為，剛性自住需求仍在，不過買賣雙方議價拉鋸，房市處於盤整期，對於有買房需求的人，現在反而可以多看看，看到喜歡積極去談。

房貸利率從去年1.3跳到今年2.06，若以貸款千萬、30年期本金攤還試算，等於一年多了7.5萬元，對房貸族來說是一筆不小的開支。在不確定何時停止升息，對想申請房貸，或已經有房貸的人，房貸月付金不要抓得太緊，才是理性作法。