新北市政體檢4》價值比台北低、價格比桃園高 侯友宜努力提升新北住居附加價值

胡智凱
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新北市議員江怡臻(右二)指出,侯友宜市長很努力提升新北市住居的附加價值,換一種方式讓市民感到物超所值。(圖片來源/新北市政府提供)

新北市長侯友宜於2018年提出選舉政見,表示其施政目標在於「安居樂業」,並要透過「大規模都更」來落實居住安全。如今2年過去,新北市在治安、消防等住安項目上有不錯表現,人口也從負轉正開始回流。

不過,新北腹地遼闊、各區情形不盡相同,仍有許多項目仍待侯友宜繼續推動,地方也期待市長能善盡溝通長才、傾聽地方民意,跟市民一起攜手提升新北市的附加價值。

高不成低不就,新北市一度人口淨遷出

內政部不動產資訊平台最新統計,今年第一季房價負擔能力新北市房價所得比為11.71倍、房貸負擔率為47.94%,已連續多年僅次於台北市,說明新北市的高房價讓住民負擔能力偏低;至於鄰近的桃園市,其房價所得比僅7.47倍、房貸負擔率為30.61%,相對親民許多。

台北市為全國政經中心,房價高有其價值所在,桃園市則受惠升格直轄市及高鐵、機場捷運等交通建設,加上價格親民,因此與新北市產生比價效應。根據新北市政府民政局資料,新北市2015年至2017年呈現人口遷徙的負成長狀態,永慶房屋業管部協理謝志傑對媒體表示,不少民眾認為房價過高,轉去桃園等房價較親民地區購屋,新北市人口因此呈現淨遷出。

不過隨著房價修正,從107年起,新北市淨遷入人口由負轉正,預估今年有機會突破1萬3千人,顯示新北市因就業、交通與生活機能優勢,仍有強大人口拉力。

打房難!新北市另闢蹊徑讓住居物超所值

對於高房價的情形,曾與侯友宜市長共事過的前市府副發言人、現任新北市議員江怡臻說,房價有其全國性因素,包括貨幣政策、財稅政策…等,不是一個新北市長就能夠完全掌握。

江怡臻表示,前市長朱立倫到現在的侯友宜市長,都很努力把新北市打造為一個「宜居城市」,或許房價差不多,但因為提高居住品質、生活機能及附加價值,所以居民的感受則是很超值。

江怡臻進一步表示,為了讓市民不用集中在市中心,近期市府在土城、樹林、鶯歌都努力增進生活機能,包括招商引進大型商場、興建美術館等,「市府很用心把精力投入在打造『宜居城市』」。

新北市經發局也指出,包括林口媒體園區、汐止長安段乙種工業區、淡水沙崙園區都在招商,預計明年還會在八里台北港娛樂專用區、新莊北側知識園區進行招商。

江怡臻還說,從朱立倫以降,市府努力推動三環三線、捷運、輕軌等公共運輸,「市民就可以省下車子、車位、養車的錢」,附加價值更高。不約而同,新北市地王「新巨蛋」的管委會主委也認為,歸功於交通便利,新巨蛋1,600多戶都住滿,且一坪7、80萬的房價是目前新北最高,但同時因為交通真的太方便了,「大家都不用開車,所以停車位反而還剩下不少」。

不過,新北市永和區仍苦於停車位不足,就連國民黨新北市議員連斐璠都提出質詢,指永和不足約2萬個機車停車位,導致每年違停開單好幾萬件,「市府把民眾當提款機」!就此以觀,不只沒有附加價值,反而還有附加的錢財損害。

侯友宜積極推動交通建設以提升住居的附加價值。圖為侯友宜視察淡水輕軌,在他身後的藍營民代洪孟楷、陳偉杰也都努力推動淡北公路。(圖片來源/新北市政府提供)

新北市「壞人」比例六都最少!但仍需注意狹窄暗巷

市長侯友宜乃警界出身,曾任警察大學校長,加上近期台南發生令人遺憾的馬國女大生遭擄殺慘案,因此檢驗侯友宜「安居樂業」政見時,也不能忽視他在治安上的表現。

根據主計處統計,2019年新北市總共發生39,649件刑案,共破獲38,198件,破案率達96.34%,為六都第二,僅次於台北市。但由於新北人口眾多,因此若從犯罪人口率來看,新北市每10萬人有797名犯罪人口,這個數字則是六都最低,而台北市則以1595人的數值敬陪末座。

另從消防數據來看,根據新北市消防局的統計,侯友宜上任當年全市火災件數是2,779件,但隔年2019年就已經下降到2,121件,降幅達23.57%。新北市消防局分析表示,在火災次數方面,以三重區235件居首,新莊區202件次之,新店區178件第三,可見火災案件仍是在人口密集之都會區較易發生。

此外,上述人口密集區域存有很多老舊房舍容易發生火災,而且狹窄巷弄也不利於消防救災,更容易產生治安死角。像永和區大新街巷弄竟然窄到只剩43公分,別說消防車,連一般機車通行都很難。

永和區公所對此表示,正是因為巷弄狹窄,為了安全和救災,九成都劃有紅線。地方住民則認為,消防車不會因為畫了紅線就進得來,而且巷弄陰暗狹窄,晚上走過都覺得「怕怕的」。

「妹子肯定漢子」設立都更辦公室,成效持續觀察

要解決前述住安問題,侯友宜的政見表示將透過「大規模都更」來落實居住安全,他並於2019年1月成立「都更推動辦公室」。

對此政策,新北市議員戴瑋姍儘管日前與侯友宜爆發「漢子打壓妹子」風波而鬧得不愉快,但她也不吝給予肯定,「都更辦公室是一個正確的方向,尤其都更需要申請許多執照,也需要很多溝通,如果有專責的單位來處理,理應比較好。」而身為市議員的她,強調會持續監督,讓都更辦公室發揮應有的功能。

至於都更成效是否已經達到侯友宜政見所言「大規模」的程度?戴瑋姍觀察表示,建商還是比較矚意板橋、中和等精華地區,就連新莊也因空地還很多,建商都不見得有意願都更,遑論其他地區。

「儘管新北市推出TOD(Transit Oriented Development,大眾運輸發展導向)的都更政策,但目前還沒看到有案子是因此而申請成功。」戴瑋姍並且指出,新北市的都更案主要還是圍繞在危老都更,但這些主要是中央法令所促成的(都市危險及老舊建築物加速重建條例)。江怡臻也說,都更辦公室等政策的推出,確實讓地方鄉親開始熱烈討論都更,但後續還有一段漫長的路要走,未來會持續關注。

此外,新北市的指標性都更大多集中在產權單純且土地面積大的舊工廠,如歌林、三洋電的舊廠區;但一些人口稠密、聚集較多危老住宅的地區,如三重、永和等,許多屋主依然沒有都更的意願。地方人士就說,「屋主又不住在這裡,他們專門出租給學生、上班族,頂多拉皮裝潢一下,如果建商沒有給出非常、非常好的條件,屋主才不想都更咧!」並指都更期間會讓屋主少收到租金,這也是興趣缺缺的原因之一。

儘管日前才跟侯友宜爆發「漢子打壓妹子」的風波,但戴瑋姍對新北市的「都更辦公室」仍不吝正面看待。(攝影/胡智凱)

三環三線指標宅竟長期未成立管委會!居住品質堪憂!

蔡英文總統上任以來,積極推動「安居三策」,新訂立租賃專法、危老都更等法令,既有的都更條例、公寓大廈條例也都持續更新,用意就跟侯友宜一樣,希望人民能夠「安居樂業」。不過,相關法令在直轄市的主管機關是直轄市政府,因此能否在新北市落實,仍有賴市府團隊的努力。

以公寓大廈條例而言,新北市工務局公寓大廈管理科近年積極宣導大樓成立管委會,但有民眾向《信傳媒》投訴,三環三線中和站的指標住宅「映象太和」自完工2年來竟然都沒有成立管委會,管理品質堪憂。

民眾表示,不只保全人力不足、未依保全業法進行職業訓練,肇生社區治安死角,還曾多次發生車道感應器失靈,害住戶進出大排長龍,而物管公司跟建商都遲未處理,住戶則因沒有成立管委會,所以無法監督與救濟。

經向建商查證,「映象太和」確實尚未成立管委會,但為增進管理品質,目前已把原先管理不佳的景文保全換成中保集團的國雲保全,同時也因為沒有管委會,所以住戶不用繳管理費。

儘管不用繳管理費或可增加「映象太和」對投資客的誘因,但對真正在此生活的住戶而言,卻代表居住品質的不受控。而公寓大廈條例、保全業法在直轄市的主管機關都是直轄市政府,新北市允宜通盤了解,到底還有哪些住宅大樓沒成立管委會,以及轄下哪些保全公司未依法執業,落實中央法規,同時也落實侯友宜「安居樂業」的政見。

嫌社會住宅蓋太多?今年強化租賃政策

侯友宜選前曾說「不要被居住正義的民粹綁架」,遭外界質疑他把居住正義視為民粹;而內政部今年10月31日會同桃園市、台中市、台南市、高雄市等地方政府對預售屋進行稽查時,新北市卻未列其中,因而引發外界側目。

侯友宜也稱要在112年以前興建1萬戶青年社會住宅,但日前他又說社會住宅的需求其實並不多,蓋太多恐怕會沒人承租,傾向強化租屋補貼或包租代管等租賃政策。

以內政部主辦的租金補貼政策來說,今年新北市被分配到全國最多的2萬4千戶名額,遠高於台北市的1萬7千戶,目前已經截止申請。好消息是,新北市近期自主開辦捷運青年住宅租金補貼,到11月30日截止,名額共300戶。

地方上對於租金補貼多樂觀其成,但也關注租屋族的權益,因為租賃專法(租賃住宅市場發展及管理條例)早在2017年就通過,侯友宜於隔年上任卻遲遲沒有動作。期間還不斷發生張淑晶等「惡房東事件」,利用房客經濟弱勢、法律知識薄弱來欺壓房客。而新北市地政局直到今年7月才推動「租賃專法5箭」,嘗試查緝非法、建立申訴管道,但距租賃專法通過早已過了快要3年。

令人莞爾的是,地方人士論及新北市租屋政策時,都會聯想到「文化大群館」,笑稱「侯友宜應該對青年租屋困境很了解啊」。但今年曾在永和參選立委的民進黨青年部主任蔡沐霖卻避談大群館風波,強調租屋市場健全才能讓整體住宅市場更加健全,「但新北市真的對租屋族不夠友善,要趕緊跟上中央的腳步才對」。

地方上希望侯友宜能多跟地方溝通、更積極推動都市更新。圖為新北市政府舉辦的永和區都更說明會,確實空位甚多。(圖片來源/新北市都更辦公室官網)

籲市長展現溝通長才,讓住民樂活共生

江怡臻說,「朱立倫跟侯友宜兩個市府團隊都很努力」,要讓新北市的生活機能更好,讓青年世代至少在新北有一個好的生活環境,而社會住宅也都如火如荼興建當中,裡頭包括托老、托幼,周圍的交通、綠地、藝文設施亦一併納入考量。「現在已經到了好幾條捷運線都在施工的時候,工程、人事等費用都在支出,等於說財政壓力很重,侯市長可以說壓力非常非常大!」

蔡沐霖亦評價稱,侯友宜具備善於協調、跨越藍綠的特質,中央政府每每不吝給予支持,例如新北市就從國產署租到軍方的閒置土地,在永和打造「樂活共生實驗基地」,讓年輕人申請舉辦文創活動,蔡沐霖對此給予高度評價。但近期卻有聲音傳出要拿此地來蓋長照設施,因此蔡沐霖希望「侯友宜應該多溝通、協調一下,包括都更以及各項建設,多傾聽地方的心聲。」

戴瑋姍也說,最近新北市努力推動「工廠立體化」,輔導搬遷許多違章工廠,要把地空出來蓋房子,但這些違章工廠其實是許多工人和家庭的倚賴,「違章的是工廠,不是受雇的工人」,希望市府在手法上可以更細緻,也跟當地民眾多溝通,不只要有完善的臨時安置措施,也希望降低進駐立體化工廠的租金,不然這些工廠一時之間無處可去,可能只好跑去桃園、新竹,市民也會隨之流失。

最後,就算新北市房價仍是穩居全國第二,但像是過往被戲稱為「鬼城」的淡海新市鎮,這幾年就有淡江大橋興建動工、淡海輕軌通車、美麗新影城進駐,立委洪孟楷、市議員陳偉杰也正努力推動「淡北公路」,因此近3年區域人口已增加近5千人,人口成長幅度高達33%;足見在朱、侯兩任市長努力「加值生活機能」之下,確實有其正面效果。

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