新北老闆聚落！頭前重劃區「3房待售不到5戶」公園捷運咫尺為鄰 房價漲幅超越副都心 ｜房價狙擊手

【文／連珠君】說到新北市新莊區的重劃區，大多把目光集中在副都心，不過緊鄰在旁的頭前重劃區，因面積小，與副都心差不多時間開發，如今已臻成熟，近10年來漲幅超過5成，超越副都心。專家指出，頭前重劃區為罕見有3條捷運匯聚的區域，每個社區步行5~10分鐘都有捷運可以搭乘，純住宅環境吸引周邊中小企業老闆目光，但釋出量不多，現在市場上3房釋出不到5戶，估計受到央行限貸令的影響較小。

1. 頭前重劃區高達90%為住宅區，商業區集中在中原東路，為單純的住宅區。

2. 頭前重劃區罕見有3條捷運線經過，幾乎5~10鐘路程都可以抵達捷運站。

3. 頭前重劃區周邊有中山高、64、65快速道路、台一線高架、新北環快等，新北市交通局預計在機捷A3站對面興建溪北轉運站，預計2030年營運。

9成為住宅區 緊鄰舊商圈

大家房屋企研公關主任賴志昶分析，若比較歷年房價可發現，頭前與副都心早期房價走勢頗為相似，兩地早期開發曾有一波漲幅，之後於2016年起面臨房市大環境翻轉，惟之後在疫情後房市進入多頭，兩地房價漲勢皆相當凌厲，兩處新案均價均已上達每坪70萬元上下。

其中，頭前重劃區漲幅較為明顯，2015~2016年期間，新莊副都心均價5字頭，較頭前4字頭均價貴上不少，房價回檔後，兩區房價價差逐漸縮小，至今均價價差僅在2萬元左右，主要原因是頭前雖緊鄰工業區，但有捷運站點加持，近年吸引不少大型建商進駐推案，且區域較屬純住宅規劃，更吸引剛性需求，新案持續疊高價位。

頭前重劃區為罕見重劃區有3條捷運匯聚的區域，不僅有可前往桃園機場的機捷，還有台灣山手線之稱的環狀線，從幸福站2站就能抵達板橋，3站到板橋車站，可轉成台鐵及高鐵，便利的交通、相對便宜的房價，也吸引外地民眾移居，除了板橋外，也有許多士林、中永和、內湖的居民，沿著捷運、高速公路來覓屋。

永慶房屋幸福捷運店店長鄧宇翔表示，頭前重劃區有高達90%為純住宅區，10%商業區集中在中原東路，雖然是純住宅環境，步行就能抵達舊商圈，如過思源路就是上新莊舊市區，另一側的化成路為工業區，有許多餐飲商家，周邊更有3家全聯，每個社區步行5~10分鐘都可以到達捷運站跟公園，是非常宜居的重劃區。

區內無學校 上學需跨越思源路

隨著頭前重劃區愈趨成熟，空地愈來愈少，釋出量也愈來愈少，許多社區都幾乎入住額滿，鮮少有空屋，目前頭前重劃區中古屋銷售中的3房不超過5間，頭前重劃區屋齡大多落在8~12年， 3房均價約65萬元，大坪數總價4000~5000萬元產品可能落在5字頭，至於2房均價在70萬元上下。

近期新北市交通局預計在機捷A3站對面興建溪北轉運站，面積約1.5公頃，已啟動BOT招商前置作業，除轉運站、停車場外，還預計引進精緻商旅、餐廳、共享辦公室等，預計2030年營運，吸引許多人的目光。鄧宇翔也提醒，頭前重劃區本身沒有學校，學區為頭前國中小，須跨越思源路才能抵達，有趣的是，也沒有什麼人詢問學區問題。

《住展》雜誌企研室總監陳炳辰表示，上新莊目前新案不算多，原本認為副都心重劃區8字頭案可帶動表現，但現今市況走弱下，7字頭也開始產生壓力，而以頭前重劃區住宅氛圍來說，具備品牌、公園、捷運，或是主流的小宅規劃等特性會有一定優勢，但形勢比人強下，目前恐怕也非定律，特定建商的兩房、小宅格局市場買氣相較穩定。

【在地人說】鄰近企業老闆愛買房 限貸令影響小

鄧宇翔表示，由於頭前重劃區旁有化成路的工業區、新北產業園區，吸引許多喜愛單純環境的中小企業老闆入住，此外也幫小孩在附近再買一間，不管是2~3房的小坪數，還是4房大坪數，都相當受到歡迎，有的社區甚至超過3年都沒有房屋出售，因此，不太受到政府的限貸令影響，「大部分都是很有實力，不用貸款的有錢人。」