新聞透視－凶宅「死」法 非自然才算

中國時報【王己由】

新成屋價格高，許多人選擇購買二手屋，但買二手屋除須承擔屋況好壞的風險，還忌諱買到凶宅；法律實務見解對於凶宅認定，較社會生活定義的凶宅嚴謹，若因此產生訴訟紛爭，要以法律上「曾發生非自然身故情事的房屋」，才算是凶宅。

凶宅衍生的訴訟官司層出不窮。一般社會觀念定義的凶宅，包含房屋座落不吉利方位；頻傳靈異事件；發生過自殺、凶殺或意外死亡事件；甚至之後以該土地建造房屋等。因太過廣泛，難以應用在法律爭議上。

其實凶宅並非法律名詞，也沒有法律上的定義。內政部2008年7月曾函釋，定義所謂凶宅，是指賣方產權持有期間，在建築改良物專有部分(包括主建物及附隨建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡的事實，及在專有部分跳樓輕生，死在其他樓層或中庭；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處。

這道函釋，在法律爭訟時是主要參酌依據，司法認定的凶宅，指的是「曾發生非自然身故情事的房屋」，如凶殺、自殺等事件。買到發生非自然死亡的房屋，若賣方事前未告知，會成立民法上「物之瑕疵」，買方可主張房屋經濟性價值減損，影響市場價格，請求賠償、減少買賣價金或退還購屋款等。

不過，因病猝死、瓦斯中毒或服藥過量致死，這種原因的非自然身故，就未必會被法院認定。高雄曾有買賣訴訟是指對方「仰藥自盡」，法官後認為是服藥過量意外死亡，不能以凶宅請求退款。

此外，賣房不告知凶宅除民事賠償，也可能有刑事責任。如謝男低價買進發生命案的延吉街房子，偽造假交易契約，隱匿凶宅訊息，向農會、金主詐貸和詐騙遭判刑正是具體案例。

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