日本商業地產受外資青睞 全世界最低利率水準支撐了房價

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【蘇彬貴╱先探2261期】

今年來，日圓兌美元進一步貶值了近十％(八月十五日盤中，以一美元兌一四五．八七日圓，創下今年來最低紀錄)，在東亞地區各地的匯率表現最弱，並且是過去以來第三年的持續貶值。而在去年十月二十一日盤中，日圓更以一五一．九五兌一美元，創下一九九○年七月九日以來的一個最低紀錄。未來日圓是否將貶破這個關卡，值得觀察。

正當美國聯準會自去年三月以來持續祭出升息之際，日本銀行(ＢＯＪ，即其中央銀行)，卻仍維持著史上僅見的超級寬鬆的貨幣政策(ＱＥ)不變(利率水準接近零，乃全世界最低的國家)；如此堅持，導致了日圓匯率走貶，也讓當地經濟得以擺脫通貨緊縮(deflation)的夢魘。今年六月，日本的消費者物價(consumer prices)較去年同期，還上升達三．三％的水準。

吸睛又吸金

而日圓的持續走貶，除了大量吸引來自海外的觀光客之外，也引來外資赴當地購買資產的風潮。以東京股市中的日經二二五股價指數為例，除了今年來上漲了二二％以上之外，在六月十九日盤中，指數還以三三七七二．八九點，創下了自從一九九○年三月十二日(即三三年又四個月餘)以來的最高紀錄。

此外，現在日本的商用房地產，也相當受到外資青睞。包括了來自倫敦的LaSalle Investment Management、M&G公開公司(M&G PLC; MNG.LN)、新加坡的吉寶企業(Keppel Corp.; KEP.SP)，以及SilkRoad等國際性的機構投資人，近期都紛紛地進場購置日本商業辦公大樓，而引起很大的注意。

據美國的不動產及投資管理業者仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc.; JLL.US)估計，今年首季介入日本商業用房地產市場的資金，累計超越四○億美元，較去年同期增長了達一倍以上。