本報特約--產業追蹤/陸樓市堅守還是轉型？

在房地產行業，判斷往往決定戰略，戰略則決定未來。 各大房企制定新一年銷售目標。衝刺還是堅守成為其中最重要的抉擇。 2016年，房企整體銷售目標完成情況良好。前11月，多數房企已經完成年度目標，部分企業甚至大幅超額完成任務。其中�琱j集團上調銷售目標至3000億後，仍實現116.28%完成率，碧桂園和融創也分別達到130.97%和162.98%目標完成率。 但對於不少房企而言，對2017年的判斷決定了企業目標的制定。樂觀還是謹慎？保守還是彎道超車？態度將決定房企今年的表現。 房企抉擇分化 2016年業績指標一片飄紅，但2017年卻頗令房企糾結。受2016年9月30日開啟的調控週期影響，2017年市場前景未蔔。 CRIC認為，今年房地產市場無法達到今年水準，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。 其判斷依據是，“2016年1-11月商品房銷售金額和面積雙雙創歷史新高，預計2016年全年商品房銷售金額將達12萬億元，銷售面積將達15億平方米。而伴隨10月部分熱點城市調控政策的影響，城市成交有所回落，外加去年整體市場火熱，預計今年房地產市場無法達到去年水準。相同情況也曾出現於2013年後，房地產市場在經歷商品房銷售金額和面積雙創新高後，進入市場調整期。因此，2014年全年銷售金額同比下降6%，銷售面積同比下降8%，均有明顯回落。” CRIC提到，對於很多房企來講，不能看著2016年創新高之後，也一定要2017年繼續創新高。2014年的教訓就在眼前。經統計的2014年部分規模房企銷售目標和實際完成情況來看，數家企業未完成目標。另外，還有部分企業在年中降低了年度目標。 記者發現，不同企業對於2017年的運營判定已經不同。大企業對於未來的信心明顯更足。2016年，在多數房企銷售增長的情況下，三大“航空母艦”的銷售增長速度明顯加快，�琱j、萬科和碧桂園均提出未來1萬億銷售目標，而融創也就2017年銷售目標表示“2000億不在話下”。 一些中小房企則對明年的市場非常審慎。朗詩集團董事長田明近期表示，未來1年可能市場（成交量）調整非常明顯。政府會盯著，只許跌不許漲，跌也不會跌太多。田明表示，郎詩原來定的目標是500億，但預計明年300億出頭是保底數。 一家在北京的企業也明確表示，儘管2016年銷售業績非常好，但受拿地以及今年市場變化影響，明年銷售目標也將明顯下調。 弱週期不可避免 綜合調控政策和各方分析，2017年，房地產弱週期已經難以避免。 安邦集團指出：房地產行業已呈現出較強的週期屬性。本輪小週期復蘇始於2014年底以來的流動性寬鬆及行業加杠杆。2015年為復蘇年；2016年為繁榮與轉折年，熱點城市逐步擴散（由一線蔓延至強二線、弱二線及強三線等），部分城市房價加速上漲。預計去年一手住房銷量將超過13億平方米（同比增長20%），創歷史新高。需求短期透支及政策拐點導致2017年為銷量小年，預計全年商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億-14億平方米，成為僅次於2016年的次高點（仍高於2013年）。 房價方面，安邦集團認為開發商資金鏈收緊影響供給節奏，土地價格影響成本端且對房價構成正回饋，流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。因此，2017年房價沒有大跌基礎。但部分二線城市由於潛在供應量增幅較大，房價存下跌壓力。由於量價均存在下跌壓力，房地產市場的其它指標也將受到影響。預計2017年房地產新開工面積將下降5%-10%，二線城市降幅略大；房地產投資增速放緩，預計全年增長0-3%，三線城市增速略低。 具體到對房企發展趨勢的判定，愛建證券研究員劉孫亮認為，2017年房地產行業並購重組將陸續上演。每當行業規模達到一定程度後，重組勢必會對行業進行重新梳理，優勝劣汰是必然。房地產行業尚在成熟期，且屬於“資源型”行業，因此企業多為應對行業調整作了充足的準備。 愛建證券認為，2017年高杠杆的房企將會面臨重新洗牌、供應端依舊會受到政策調控影響；未來房價仍然以高位盤整為主。二三線城市則依舊圍繞去庫存為主，未來房地產的投資增速或將放緩。 東方證券分析師竺勁認為，2017年大型房企將通過股權收購或資產包收購來擴大體量；中小型房企或將加速轉型，形成地產+X的雙主業發展模式，甚至剝離地產業務。其團隊表示2017年房地產行業的馬太效應愈加清晰。 長江證券分析師蒲東君則更加詳細地說明了中小型企業在集中度加速提升的行業中，唯有退出或轉型。除了市值小、業績弱、無土地儲備的徹底轉型的殼公司，長江證券推薦的一些轉型方向包括金融類、大健康類、文化傳媒類和能源類等。在國企改革背景下，則有兩個方向：第一，在集團中資產占比較高，地產開發為核心業務，若集團擁有其他相關資源，大概率會進行集團內部重組；第二，在集團中資產占比較低，非核心業務，無新增土儲的企業，則很有可能被迫剝離或轉型。 【中央網路報】