李同榮：升息溫水煮青蛙 房市產生三不利影響

央行21日宣布升息半碼（0.125個百分點），打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，房市趨勢專家李同榮卻認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升等四大主因，一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨，另一方面要防止股市房市過熱，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響。

李同榮表示，雖然央行只升息半碼，對房市表面上影響有限，但實質上會有三大不利的影響因素。

第一，住宅首購者漸進式負擔增加，影響剛需市場購屋信心與買氣。就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本，貸款30 年期、本息攤還的房貸利率2.06％，每年增加負擔約7,500元，雖然金額不高，但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半（0.875％），每年合計增加房貸約增加45,000元，對一般家庭就明顯有感，首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加。

另一方面，在市場預期降息的利多訊息不但沒有出現，利率反而不降反升，對於本來對房市預期樂觀態度的族群，就?變為失望性的觀望買盤，同時就會抑制了過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。

第二，影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲。依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊。

第三，影響商辦廠辦市場投資意願降低。商辦廠辦市場交易的主力為人壽保險公司的不動產投資部門，金管會對壽險公司投資收益型標的，在2021未升息前規定最低投報率門檻為2.095％，一直拉升到2023年的2.845％，漲幅高達35.8％，如今，利率再升半碼，最低投報門檻又提高到2.97％，合計兩年最低門檻的漲幅達42％之多，因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限，在北部地區要找到，3％以上投報物件，幾乎「無貨可尋」，也因此降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

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