林正雄：「4個字」形容2022年房地產

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示，面對2022年房地產發展，市場將迎來「史上最友善購屋環境」，而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現，他以4個字形容，那就是「量縮價揚」。

林正雄指出，在預售與新成屋市場方面，通膨壓力大，營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地連動降低，將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場，他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期，與超重的45％稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少，造成供不應求；而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄指出，2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城，全球亦隨之擴大邊境管制，疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境，封城更是時有所聞，頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後，疫苗問世開始施打普及，加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費，全球經濟終於緩過勁來，民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱，使得疫情管控得宜，在陸續適應疫情衝擊之後，景氣亦快速復甦。根據最新資料，景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段，外銷訂單創歷史新高，製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張，批發、零售及餐飲業營業額年增11.3％，GDP成長率達6.05％，台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升，供應商搶料備貨，國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素，導致原物料、農作物價格上升，全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時，我國也被迫增加貨幣供給，以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2％)，這些增加的本國貨幣加上外資，成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高，躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重，加上國際原物料漲價潮，整體營造成本上漲55％，預售屋為反映成本只好調升售價，獲利並未增加甚至會受到侵蝕。

除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外，另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨，2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26)，確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議，足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。

政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制，吹起新一輪政府打房的號角，接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等，希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題，政府這套打房組合拳又快又猛，希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下，置產成了資金良好的避風港，而隨著土地與營造成本不斷上升，剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠，形成房價的一股上升螺旋。依最新資料，消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高，2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟，是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12)，增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下，市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤，而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾，動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計，已連5年成長，交易總額更達到史上最高的4256億元，可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。

展望2022年，在前所未有的通膨浪潮中，置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響，從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念，減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品，將陸續成為標準配備，建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。

環境方面，2021年中「實價登錄2.0」正式上路，揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報，加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用，為消費者構築史上最友善購屋環境。

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