桃鐵地下化「內壢三寶」徐旭東意外受惠 遠東新現有潛在利益逼近700億

林上祚
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桃園鐵路地下化「新內壢車站」都市計畫變更案,今年7月經桃園市政府通過,這一項被外界形容為「內壢三寶」的翻轉開發計畫,讓聯華神通與遠東集團,都搭上了「資產題材」。但有趣的是,遠紡內壢廠3萬坪土地,在2016年內政部都市計畫審議過程,並未被桃市府列入「策略性再開發地區」;而4年之後遠東宣布將在內壢廠開發亞東醫院與生醫產業聚落,態度轉變頗為微妙。

原本在前瞻建設「挑大樑」的軌道建設,因為營建業缺工關係,預算大幅下修2000多億元,不過,桃園與台南的鐵路地下化工程,仍然被列在「前瞻」2.0特別預算中。其中,桃鐵地下化1047億元工程預算,還爭取到中央75%的高額補助,讓桃園在六都的發展地位,緊緊地跟在雙北之後。

20201120-桃園市內壢火車站周邊更新地區及策略再開發地區都市更新規劃補助案(取自都市更新入口網站)
20201120-桃園市內壢火車站周邊更新地區及策略再開發地區都市更新規劃補助案(取自都市更新入口網站)

桃園市內壢火車站周邊更新地區及策略再開發地區都市更新規劃補助案圖(取自都市更新入口網站)

「內壢三寶」成形 遠東為變更接連通過捐助案

今年7月22日,桃園市政府通過「內壢車站附近地區都市發展計畫」及「清華大學醫療園區專案計畫」。其中,位在內壢車站後方的神通聯華集團的嘉和麵粉廠(乙工三)與遠紡內壢廠(乙工四),將從乙種工業區變更為商業區與住宅區;配合鐵路地下化後所開闢林蔭大道,桃園與內壢的發展將連成一氣,連同國防部內壢北營區的都市更新,三者被形容為「內壢三寶」開發計畫。

根據都市計畫相關規定,乙種工業區變更為商業區,必須回饋30%公共設施用地及10.5%可建築用地。遠東集團為了配合都市計畫變更「公益性設施空間」的捐地要求,旗下的亞泥、遠傳、遠東商銀董事會,最近陸續通過了捐助案,合計捐助數億元給「徐元智先生紀念基金會」,執行內壢「國際會議中心專區暨音樂廳」開發專案,遠東集團承諾興建的公益設施,還包括有庠紀念館、藝術中心等建築。

遠東集團不僅準備在內壢廠興建500床的亞東醫院,該集團捐贈的元智大學,最近連同中興、中山、清華大學等3校,同時獲得教育部核准,申設學士後醫學系。

20201120-元智大學校園一景。(取自元智大學臉書)
20201120-元智大學校園一景。(取自元智大學臉書)

元智大學在9月底時,宣布與亞東醫院合作申請成立醫護學院。(取自元智大學臉書)

遠東集團董事長徐旭東,今年6月30日在遠東新世紀股東會上表示,遠東新內壢紡織廠3萬坪土地,「已經向桃園市政府提出土地變更申請,將進行都市更新計畫,預計籌設亞東醫院桃園院區及生技醫藥產業聚落」。該公司年報同時強調,內壢廠的開發計畫,將「結合鄰近元智大學及遠東國際會議中心等藝術建築,成為北台灣新地標。」

20200908-遠東集團總裁徐旭東8日前往NCC拜會,會後接受聯訪。(盧逸峰攝)
20200908-遠東集團總裁徐旭東8日前往NCC拜會,會後接受聯訪。(盧逸峰攝)

遠東集團總裁徐旭東日前曾公開證實,遠東新內壢紡織廠已提出土地變更。(資料照,盧逸峰攝)

不過,遠紡內壢廠的開發案,在桃園市長鄭文燦第一屆任內,推動意願並不高。

4年前曾獲桃市徵詢 遠紡當時尚無都更意願

根據內政部營建署資料,營建署在2016年6月審查「內壢車站附近地區都市發展計畫」,當時建議桃園市政府將新內壢車站旁的嘉和麵粉廠(乙工三)與遠紡內壢廠(乙工四)納入擴大都市計畫範圍;桃園市住宅發展處於2016年9月函詢遠東紡織參與都更意願,遠紡當時答覆「內壢廠現有土地目前仍做為集團紡紗織布製程及產品創新之核心廠址,尚有營運使用之需要,故暫無辦理更新之意願」。

但遠東也留下但書,強調未來如需配合政府形塑整體都市更新之需要,基於土地整合之最大可行性,願意納入擴大都市計畫更新範圍,「並自成一更新單元」。由於桃園市政府當時並未將遠紡內壢廠,列入指定策略性再開發地區範圍,遠東集團一直到今年以前,始終沒有對外宣布內壢廠的開發計畫。

20201120-桃園遠東紡織內壢廠(取自Google街景地圖)
20201120-桃園遠東紡織內壢廠(取自Google街景地圖)

桃園遠東紡織內壢廠舊址。(取自Google街景地圖)

然而,桃園和中壢之間的「鐵路高架化」,在民進黨政府2017年推出前瞻基礎建設「軌道建設」之後,鐵路高架轉地下的政策,獲得了中央政策背書,這項預算規模大幅膨脹、不被外界看好的政策,在鄭文燦積極與鐵路沿線居民溝通下,成功整合地方意見,並且爭取到高雄市鐵路地下化,中央補助75%的「待遇」,1047億元工程預算今年6月正式獲得國發會通過。

徐旭東公開「讚鄭酸韓」 遠紡開發因桃市府態度轉變?

由於桃園市政府積極推動市政建設,遠東集團對於內壢廠的開發態度也發生了轉變,去年6月,徐旭東在元智大學的畢業典禮上,對於出席貴賓鄭文燦大為讚揚,「我們的市長(鄭文燦)是做事的,他不像某某市長」;「他剛剛講,他要等到他有了業績之後,他再去選另外一個工作,那就比較有表現對不對?這是不是好?」徐旭東這一番話,被媒體解讀為暗諷當時剛當選高雄市長不久,旋即宣布參選國民黨總統候選人的韓國瑜。

 20201006-桃園市長鄭文燦出席「桃園眷村新浪潮」記者會。(蔡親傑攝)
20201006-桃園市長鄭文燦出席「桃園眷村新浪潮」記者會。(蔡親傑攝)

遠東集團董事長徐旭東曾在公開活動上,大讚桃園市長鄭文燦(見圖)。(資料照,蔡親傑攝)

資產雄厚 遠東新土地多位於北部精華地段

根據徐旭東今年6月在遠東新股東會的說法,遠東新資產價值雄厚,擁有57萬坪土地,多半分布於北部精華地段,其中21萬坪投資性不動產,估算市價行情近1500億元,尚有近300億元價差空間還未在財報上顯現。遠東新作為遠東集團母公司,持有多元投資組合,總持股市值超過1400億元,扣除帳面成本後,潛在利益約690億元,加上持有上市股票與土地的市價增值,每股淨值高達57.1元。

根據遠東新年報,遠東新係在1972年,先後購入台灣紡織公司板橋紡織廠及雍興實業公司內壢紡織廠,從此奠定了遠東集團在北台灣的雄厚資產地位,當時由於適值石油危機,很多國內的紡織及化纖廠都面臨轉型壓力,雍興實業創始於1940年,是中國商銀(兆豐商銀前身)的轉投資事業。

板橋遠紡、台南遠百都在地下化範圍

遠紡板橋廠先前在台鐵萬華到板橋鐵路地下化的「萬板計畫」中,因為位在「新板特區」,遠紡在都市計畫變更後取得的7.4萬坪土地,也陸續開發為大遠百與「遠東通訊園區」等設施,除了有美商Google進駐之外,該園區目前還有研發大樓正在興建當中,預計明年年第4季完工,園區內還有高級住宅大樓總銷售坪數超過7000坪,「預期將創造可觀住宅銷售收益。」

20201120-遠東通訊園區(取自遠東通訊園區網站)
20201120-遠東通訊園區(取自遠東通訊園區網站)

遠東通訊園區(取自遠東通訊園區網站)

除了台北與桃園的鐵路地下化,遠東集團最近在台南鐵路地下化,也被外界點名為主要受惠者之一,有不少「反南鐵地下化」的民眾,透過臉書上轉傳《工商時報》在2012年「台南鐵路地下化明年動工 徐旭東美夢成真」的新聞,新聞報導中提到的「明年」,其實指的是2013年。

事實上,遠東集團早在1996年,向台南的良美集團,買下台南後火車站旁38樓的地標建物「良美百貨」,並且由遠東百貨進駐;2009年,遠東香格里拉台南遠東國際大飯店進駐營運,在台南市的總投資金額達上百億元,這段期間,徐旭東不只一次呼籲政府早日完成台南鐵路的地下化,不過,媒體指稱的地下化美夢,迄今仍尚未成真。

20201120- 香格里拉台南遠東國際大飯店外觀(取自遠東香格里拉網站)
20201120- 香格里拉台南遠東國際大飯店外觀(取自遠東香格里拉網站)

香格里拉台南遠東國際大飯店外觀(取自遠東香格里拉網站)

除此之外,遠東集團的遠紡宜蘭廠,過去10幾年也一直醞釀開發,根據遠東新子公司遠東資源開發2016年底重新遞送的「遠紡宜蘭廠申請設置工商綜合區」計畫,遠東集團預計將位在礁溪的宜蘭廠,興建為五星級溫泉度假飯店,並結合,展覽會議服務及購物中心,強調精緻、全方位之休閒度假環境,並發揮礁溪山海景觀與溫泉資源,以區隔中高級市場為目標。

新新聞1759期
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