汐止區－民生汐止線箭在弦上 房價將充分反應

【文/何世昌 攝影/邱添榮】一度因淹水而成為房市票房毒藥的汐止，在多項水利工程完工啟用後，終於擺脫水患噩夢，當然，房價自是不可同日而語；80年代水患肆虐時，房價曾經慘跌到每坪十萬左右，而現在汐止搖身一變，已成為科技業的新聚落，再者，受惠於捷運民生汐止線的加持，汐止前景更是一片光亮……

汐止，曾經給予全國民眾『水鄉澤國』的印象，不過當時的汐止並沒有威尼斯明媚的風光，而是每逢大雨就遍地淹水的狼狽景象，一幕幕淹水的畫面就隨著媒體強力播送，深深烙印在民眾心裡。

汐止舊名『水返腳』，舊名的由來，係因在漲潮時，海水會溯流至淡水河，乃至基隆河，最後流到汐止時，潮汐才會退去，所以水返腳一名可說是相當貼切。到了日據時代，日人覺得水返腳名字不雅，才改為汐止。

昔日動輒淹水 人禍為主因

無論是水返腳或是汐止，顧名思義，都有海潮至此終止返回大海之意。若從這項地理特徵來看，照理說汐止應該不易淹水，那麼，為什麼80年代以後，汐止卻陷入每逢大雨必淹的窘境呢？

事實上，汐止淹水的因素很複雜，但主因可歸納為河川淤塞與過度開發，而可悲的是，這兩項都與『人禍』脫不了關係。首先是河川淤塞的部份，由於不肖業者長期傾倒廢土在基隆河床，造成基隆河水流受阻及排水不良；且橫跨基隆河的21座橋樑，多在82年以前興建完成，但因早期設計不周，橋高過低致使跨距不足，也是阻擋水流的原因之一。

其次，汐止山坡地與基隆河行水區過度開發，更導致要命的結果。由於90年代以前，汐止房價與消費水準相對低廉，吸引大台北地區的民眾遷入居住；然當時的台北縣府官員卻有怠職守，濫發建照，於是山坡地及基隆河兩側都變成一棟棟高樓。山坡地集水區與河川行水區受到大肆破壞的結果，就是逢雨必淹，甚至土石流也接踵而至；民國86年，違法蓋在順向坡的「林肯大郡」因而倒塌，造成重大傷亡。

自此之後，汐止竟成為『媒體寵兒』，若遇豪大雨，記者便守在當地『等待淹水』，天災人禍加上人為渲染之下，汐止房價一度慘跌至10萬坪，中古屋價位也只剩個位數，淹水嚴重的區塊更求售無門。這個曾經是大台北熱門的衛星城鎮，頓時暗淡無光。

擺脫水患干擾 供給量價齊揚

在負面因素干擾之下，汐止房市陷入長期低迷，自88年到92年之間，僅有3件預售案；成屋案雖多，但幾乎是先前預售未賣完的餘屋轉成屋銷售。一直到基隆河截彎取直、汐止抽水站等水利工程完工，以及員山子分洪道啟用後，汐止才完全擺脫淹水的噩夢，當然這也成為房市起飛的關鍵。

93年房地產景氣升溫，加上基隆河整治與汐止抽水站發揮功效，減少部份水患問題，預售案數開始增加；翌年員山子分洪道完工，汐止終於和水患『分手』，推案風起雲湧，一年內竟爆出千戶的預售供給量，96年甚至高達2千餘戶之多。

97年間遭逢金融海嘯，汐止房市伴隨大環境反轉，推案一度沉寂。但在景氣回穩後，供給量快速回升，99年新成屋加預售屋的戶數供給高達2,600餘戶，這麼驚人的巨量，大多仍可穩定消化，說明汐止房市的確具備雄厚潛力。

到了今年，一般住宅市場推案並不如去年熱鬧，反而是幾個指標廠辦案獨領風騷，將汐止預售供給量硬生生撐上千餘戶，想當然爾，短期內廠辦案將是汐止重要之焦點。以下將汐止分為5個區塊，為讀者一一介紹。

一、舊市區及大同路沿線

本區大致範圍在北二高以東、中山高以南，扣除新台五路沿線之區域。本區以汐止火車站為發展核心，火車站南北兩側的大同路二段、忠孝東路，周邊商家密集，生活機能不虞匱乏，是汐止商業氣息最盛的區塊。

由於汐止境內多數是山區，唯基隆河沖刷出來的河谷兩側較為平坦，所以汐止地方發展，就是循著基隆河谷呈帶狀分布，而本區則是其中較早開發的區塊。清朝時期，台灣茶葉聞名全球，國內、外商賈多沿著淡水河與基隆河收購各處茶葉；由於汐止及附近鄉鎮山區茶葉量豐質佳，又有基隆河水利之便，就成為茶葉的集散地。當時商賈購足茶葉後，多半藉由汐止渡口運往大稻埕，這也造就本區的繁榮。

然地理條件與開發時間早，本區可建用地並不多，推量數量有限。96年公開的指標大案「甲山林天廈」，開出全區最高價30萬坪，隨後該案價格一路調漲，至今已漲至49萬坪；然當年附近行情只有20萬坪出頭，該案能夠開高價的原因，除品牌優勢外，台鐵在此設立的汐科站，以及可能興建並在此交會的捷運汐科站功不可沒。

汐科站的誕生，讓『南港下一站』成為業者銷售的主要訴求，也讓汐止與南港產生比價效應，因此當時才會有業者勇於開出高出周邊行情的價格。預計明年定出表價的廠辦大案「遠雄U-TOWN」，同樣占汐科站之便，又標榜『雲端』技術，若無意外應會開出廠辦新天價。

生活機能完善的汐止車站周邊，是本區推案的另一重點地區，然因可建用地較少，推案多位在邊陲或鄰近新台五路沿線。96年興富發大規模的開發案「微風小城」，看中大台北房價飆升，以19萬坪的相對低價搶食首購族，但大同三路、保長街一帶位置較偏，生活機能欠佳，這般價位實超出當時區域行情。只是對北市客而言，價格仍具吸引力，加上訴求低自備奏效，其「森泉灣」區甚至漲到23萬坪，最後全數售完。而今年剛公開的首購產品「雲品川」，位建成路巷內、近火車站，開價34萬坪，銷售平穩。

至於99年在汐萬路一段上公開的「捷運年代」，雖距汐止火車站、汐科站有一段路程，竟也開出39萬坪高價，但受惠於北市中心高房價推擠效應，以及中、小坪數規劃獲得首購族青睞，銷況相當良好。

二、樟樹灣及福德街一帶

本區為南港以東、中山高以南、北二高以西、台鐵鐵道以北之區域。由於此區為基隆河氾濫平原，地勢相對低平，早年的樟樹灣一帶盡為水稻田，河道兩側則是天然的行水區，因此此處淹水算是『先天性』的。然後來政府各級單位督導不周，濫發建照，也未謹守都市計畫，致使行水區變成櫛次鱗比的高樓，所以80年代的淹水加劇，實是『人工添加』使然。

在淹水嚴重時，本區房價一度跌到10萬坪；不過在員山子分洪道啟用後，基隆河已不成威脅，樟樹一、二路及巷弄內也慢慢發展出小型商圈，尚能滿足生活所需。

94年是員山子分洪道啟用的年份，也是樟樹灣房價重要分水嶺。員山子分洪道歷經幾次豪雨洗禮後，證明其功能卓越，房價就已躍上15至16萬坪，95年指標案「伊登花園」、「長堤」更開出2字頭價位。

97年「映相巴黎」以27萬坪刷新區域新高，從94年到97年短短時間內，樟樹灣房價飆漲將近一倍；其飆漲的真正因素，除擺脫水患威脅之外，大台北房價逐年上揚，也是帶動樟樹灣房價的重要原因。

雖然上述個案開價三級跳，但仍缺乏實質支撐，銷售速度緩慢。銷售不快的原因，不外乎消費者對樟樹灣淹水問題存有疑慮，以致於區外客不敢前來此地購屋，而區域客又不同認如此高價，才導致個案銷售數年仍有餘屋。

經過多年考驗後，時間證明樟樹灣真的不再淹水，消費者疑慮已除，加上捷運民生汐止線題材發酵，本區房市量價齊揚，銷售速度已加快不少。今年3月公開的「風華」，開價36萬坪，市場反應不惡；另11月公開的「長虹大鎮－Hoya」，開價47萬坪，該案實為原「長虹大鎮」第三期的地主保留戶，嚴格來說算是舊案，而「長」案第三期於99年公開時，只開32萬坪，一年之間，漲幅近5成。樟樹灣近年房價漲幅如此高，或許已和解除水患無關，而是多年懸而未決的民生汐止線定案所致。

至於樟樹灣左側的工業區，則因幾個廠辦大案而炒熱市況，例如「雍和台北園區」、「台灣科學園區2」等案，最重要的是，這些廠辦開價毫不遜於一般住宅，「雍和」案更開出35萬坪高價，成為汐止房市特殊現象。而據傳明年年初，位於汐科站旁的「遠雄U-TOWN」，可能以四字頭天價刷新汐止廠辦紀錄。

三、金龍湖周邊

金龍湖面積廣達13.4公頃，為大台北最大的人工湖，而金龍湖的主要功用並非休憩觀光，而是肩負防洪的責任；唯金湖龍開挖多年後，已自成獨立的生態區，飛鳥群聚、花草依依，風景十分雅致，不僅已成為汐止居民閒暇散步的好去處，周圍房價當然也水漲船高。

本區不只以湖光山色取勝，生活機能也十分完備，尤其是康寧街、明峰街部份路段，商家群聚，十分熱鬧。本區最知名的社區，應屬「水蓮水莊」，該案在70年代單價就逾20萬坪；但到了80年代水患嚴重時，本區新屋房價曾跌落7至8萬坪，有如天堂與地獄之別。

在唯一的負面因素水患可望解決的利多刺激下，本區房價快速上揚，供給量亦同步放大；宏璟建設在96年推出「伯爵山莊」最後一塊基地建案「伯爵晶鑽」，價格已來到25萬坪。98年之後，大台北房價漲幅拉大，本區個案更乘此氣勢不斷挑戰高價。

99年5月推出的「湖悅」，面湖戶別開價34萬坪；同年10月公開的「峰岳」，開價跳上38萬坪。但更令人咋舌的是隨後登場的「爾灣」，該案以湖景豪宅作為訴求，開價躍升至55萬坪，然該案因單總價超出行情過甚，加上受到奢侈稅波及，投資客銳減，銷售較為緩慢。

四、新台五路沿線

新台五路今已成為汐止地區最主要的幹道，是往返南港、內湖必經之路；但因新台五路傍山而建，南北兩側腹地不大，不過新台五路一段、汐止區公所及連興街間有部份商家，區公所附近又有觀光夜市，以及東方科學園區內的家樂福賣場，生活機能並不差。

也正因新台五路沿線依山闢建，全區地勢較高，所以本區並未出現淹水問題，在汐止水患肆虐期間，本區房價相對抗跌。

本區出現第一宗大型指標案，應該算是95年由興富發操刀的「國家交響樂」，當年該案挾著台鐵捷運化與民生汐止線題材，開價一舉上探22萬坪，創除橫科地區外汐止新高價，隨後一路漲至30萬坪，銷況依舊不差。

97年至99年間，青山國中、水源路一帶曾經是熱門推案地段，包括「璞緻」、「青禾A、B區」、「合康晶站」、「東別館」等案陸續推出。合康建設可以說是本區段房價的推手，合康在98年10月推出「晶站」時，開價31萬坪為小區塊新高；隔年再推出「東極」案，開價飆到43萬坪，再度刷新紀錄，且2百多戶的量體幾乎銷售完畢，至今只剩少量餘屋。然此該區塊的部分巷弄路幅狹小，尖峰時段易壅塞，是較大的問題。

五、橫科地區

位在汐止西南邊陲的橫科地區，地理位置較接近南港與五堵，嚴格論之，橫科地區整體發展與南港較為緊密，亦屬於南港生活圈範圍之內。雖然橫科地區多屬山坡地形，但因開發不當、橫科溪淤塞嚴重，以及大坑溪與橫科溪大排水溝排水狀況不良，過去每遇豪大雨，地勢較為低平的橫科路、民權街、東勢路、力行路一帶，淹水特別嚴重，房價也因而萎靡不振。

本區房地產市場翻身的關鍵，應歸功於橫科分洪道。工程原理與員山子分洪道相同的橫科分洪道，在95年完工啟用後，橫科地區從此和淹水『說掰掰』，房價則開始跟著南港飛漲。隔年太平洋建設所推出的「中研i-park」，開價28萬坪；97年進場的「中研采悅」，價位則直接站上三字頭；近期重新進場的「山林院」，分作大樓和透天區，開價分別為27萬坪、30萬坪。

上述個案均在東勢街一帶，但東勢街為山區地形，生活機能亦頗為貧乏，部份個案銷售速度並不快。事實上，本區平均房價較高的地段，應在橫科市區一帶，最大的原因就是靠近北市；唯近年橫科市區並無新案推出，否則行情可能會比汐止市區來得高。

大汐科經貿園區 可望成內科第二

總結的來說，汐止房價能夠向上翻揚的關鍵，在於徹底根絕水患，但展望未來，還有什麼題材能夠支撐汐止房價維持當今行情，甚至舉步往上攻堅呢？大抵而言，『大汐科經貿園區』與『捷運民生汐止線』，正是汐止房市手上的兩張王牌。

首先是大汐科經貿園區計畫。由於汐止各個科學園區分散各處，資源無法集中，自朱立倫就任新北市長後，便誓言整合汐止東方科學園區、宏硐P遠雄等企業，並引進更多科技業廠商進駐汐止工業區，讓汐止科技產業發揮群聚效果，以完成新北市『產業黃金走廊』其中一環。

據市府先前透露的消息顯示，大汐科計畫有可能會擴大範圍，包括樟樹灣工業區、大同路及新台五路部份路段都有可能納入，雖然目前仍在評估階段，但房價確實已率先反映；倘若大汐科計畫規劃得當，能成為內科或南軟第二，那麼當地前景就相當值得期待。

民生汐止線 永恆明星題材

除大汐科計畫外，汐止房市發展最關鍵的要素，仍非捷運莫屬。雖然捷運民生汐止線多年來流於紙上談兵，只聞樓梯響卻不見人下來，但現在卻露出一線曙光。

今年11月，交通部終於通過捷運民生汐止線可行性研究，據交通部表示，若民生汐止線年底前通過行政院審查，最快可於102年動工，預計12年後完工通車；朱立倫則保證，民生汐止線絕對會在他第一任任期內動工。乍看之下，民生汐止線似乎真的要蓋了。

不過因民生汐止線有『狼來了』的前科，早在多年前就不斷釋出興建的消息，這回行政院是否真會放行，或者只是選前虛晃一招，任誰都無法確定；但唯一可斷定的是，民生汐止線永遠是汐止房市永恆不墜的題材，無論該線會不會實現，汐止房市仍會因捷運而充滿想像空間。

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