法拉盛地稅飆 合作公寓負債加劇

紐約市公寓地稅為全美最高，長期被批稅制過時與不公，皇后區多個社區繳的稅甚至高出曼哈頓上西城。尤其華人聚居的東北皇后區，許多合作公寓已負債累累，加上地稅狂漲所苦，又無法每年調漲管理費，讓公寓董事會批評市府遲遲不改革稅制，就算有新的稅惠計畫，大樓入不敷出的窘境仍會愈加嚴重。

根據「克萊恩紐約商業周刊」(Crain’s New York Business)，紐約市地稅稅率為5.47%，是一家庭房屋的五倍，為全美最高。今年初民權團體、地產商與出租公寓樓房東結盟創建團體「紐約課稅平等」(Tax Equity Now New York)，提出集體訴訟告市府，指稱市府的地稅系統在1970年代治安惡化與移民劇增之際，為避免大批白人遷離紐約市，讓白人社區獨棟屋、合作公寓與共有公寓享有多種地稅優惠。以白思豪在布碌崙公園坡(Park Slope)兩套連排屋來說，去年市價約300萬元，地稅卻只要約7000元。

法拉盛合作公寓董事會成員王先生(化名)指出，法拉盛地稅飆漲，已讓負債累累的合作公寓財務更加惡化。他以自己公寓為例，2014到2015年地稅約36.3萬元，2015到2016年為41.4萬元，現在2016到2017年最新收到地稅單已漲48.6萬元，增幅從14%變17%。他說，「現在地稅已經占我們合作公寓整體開銷的40%，每年地稅漲幅一直增加，但管理費不能這樣漲，否則小股東要打我們董事會成員了」。

王先生表示，為了讓大樓收支平衡，採取攤派費先依照股份向股東收取管理費，同時協助居民辦理地稅減免，包括「學校稅收減免」(STAR)、「年長公民房主地稅減免」(SCHE)、退伍軍人減稅計畫等。儘管有拿到市府給的退稅款，地稅仍有上萬元赤字。「合作公寓管理費通常三到五年漲一次，去年調漲10%時，所有股東吵翻天。」他說，若地稅再照目前比例狂漲，連同3%到5%的通貨膨漲，大樓董事會除了再漲管理費，幾乎無計可施了。

皇后區「北岸高塔」(North Shore Towers)靠近大頸(Great Neck)，為紐約市最搶手的合作公寓群。董事會財務瑞德利奇(Stephen Redlich)指出，紐約市地稅系統太過複雜與過時，讓皇后區居民要繳的地稅甚至超過曼哈頓上西城。他說，北岸高塔有5000萬元預算，其中地稅占45%，「2016到2017年付了超過2000萬元，這太不公平了，這地稅系統衡量每個社區方法完全不同，我們負擔更重。」

瑞德利奇說，他在北岸高塔擁有兩房一廳單位，市價約100萬元，而一個朋友在曼哈頓上西城77街的合作公寓同樣是兩房一廳，市價要170萬元，地稅卻每年比他少付2000元。他表示，合作公寓居民透過管理費在付地稅，飽受地稅飆漲所苦，市府現在想稍微平衡，例如把長者地稅減免計畫的收入上限調高，對於50%為年長寡婦的北岸高塔居民固然有不小幫助，但漲幅還是超出減免比例，市府須從改良稅制解決。