【法拍局中局】法拍遇租客、神明霸屋！過來人曝心法：勇敢標「不點交」轉手賺百萬｜好宅報報

【文／Angela】許多想購買法拍屋的民眾，面對不點交案件，往往顧慮後續交屋恐遭刁難而卻步，一般來說，會被法院列為不點交物件的主因包括無償使用、租用及共有持分，又以有租約最為常見。104法拍屋總經理籃茂山分享一例，如何成功請走法拍屋承租戶。

租戶處境比慘的 過來人：將心比心最有效

經營機車行的L先生，為了幫小孩規劃婚後住所，機緣巧合發現自家社區大樓有法拍屋釋出，該戶屬不點交物件。由於拍賣標的查封時已有出租，且於抵押權人所設定的抵押日期之前便成立租賃契約，租期長達5年，2房每月租金1.4萬元。

該戶法拍住家正好就在L先生舊家旁，位於同一樓層面，加上已進入二拍，L先生認為機不可失，便開始暗中調查，盤算著標屋後如何說服租戶提早搬遷。「租戶是位油漆工，因工作緣故經常早出晚歸，加上不修邊幅，和同棟住戶零互動。」既然正常時間尋人不易，L先生決定先留字條。

好不容易約到租戶見面聊，L先生的誠懇說詞，讓油漆工打開大門、讓L先生進入屋內偷瞄一眼屋況。「屋內家具破舊，沙發破了也照用，看得出來是艱苦人！」雙方打過照面後，L先生放膽出價，順利得標後更決定將心比心，不僅將每月房租降為1萬元，允諾差額作為覓屋、搬家補貼費，加上三不五時詢問進度與是否需要協助，不到半年對方便主動搬家，讓L先生足足提早2年取得使用權。

連神明也來霸屋 錢能解決的都不算是大事

「一般來說，不點交的法拍物件很多都是有經驗的投資人才會去標。」籃茂山表示，除了人佔屋，還曾遇到假借神佛之名霸屋，「遇過租客是開私人宮廟，一審原屋主欠對方200萬元，有簽本票，對方主張以債抵租。」因買賣不破租約，一審原告還輸，再上訴高等法院，直接在法官面前協調和解。

籃茂山透露，最後結果是雙方各退一步，屋主願意再租半年，租客則每月支付1.5萬元租金，「只要錢能解決的事情都不算是大事，標到此類物件者要有訴訟的時間與金錢心理準備，因到二審，花了10幾、20萬元訴訟費，時間拖1、2年都很正常。」除此之外，部分法拍物件若屬推定租約，即使標下土地也不能要求占有者拆屋還地，只能繼續租到房子壞掉，成為法拍屋隱藏陷阱，要格外留意。

預留一筆搬遷費 勇敢標不點交轉手賺百萬

不論是採以退為進的動之以情，或是直接訴諸法律行動，曾處理過不少海蟑螂佔屋。「因為有價差，投資客尤其喜歡標這類物件，佔屋海蟑螂最終目的就是要錢，經常一開口就是30、50萬元，投資客算一算後面轉手價差更高，通常都會選擇花錢消災。」如今隨著海蟑螂屬違反《組織犯罪防治條例》最低可處3年以上有期徒刑，有收斂約束之效。

籃茂山表示，目前法拍點交物件與一般房屋價差越來越小，約5~10%，不點交物件則約有2~3成價差，民眾若無法握掌握價格，可委託專業法拍業者，會依現場代標人數評估加價幅度，日前幫客戶標下內湖一戶3300萬元不點交物件，協助處理租客搬遷後，不到3個月便以4000萬元脫手，現賺700萬價差。