【法拍局中局】租客宣稱付清20年房租 達人教你破解｜好宅報報

【文／連珠君】基於對租客的保護，《民法》有「買賣不破租賃」規範，法拍屋雖然是經由法院拍賣，但仍然適用「買賣不破租賃」的規定，但就有法拍蟑螂利用該規定，設立長達20年的假租約，並謊稱租金已一次付清，意圖免費住房，或藉此要求高額搬家費用。

虛偽長約有漏洞 租期成關鍵

在法拍屋公告的筆錄上，若書記官調查有租賃契約，則會載明有租約，但詳細內容要等到拍定之後才會知道。法拍小哥陳俊廷表示，曾遇到桃園蘆竹的一棟透天，房屋占有人宣稱他已一次付清20年的租金，要在裡面居住20年，在法院公告筆錄上，也確實寫有租賃契約，但不知道時間長達20年，且已經付清租金。

雖然法拍適用《民法》「買賣不破租賃」的規定，但為避免債務人受強制執行時，與第三人虛偽訂立長約，或不定期租賃契約，妨礙債權人的強制執行，因此若租賃未經公證，且時間超過5年，或是未定有期限時，則不適用「買賣不破租賃」的規範，因此這個案件最後經訴訟後，排除了租約。

陳俊廷表示，從筆錄上其實可以知道，這是專業海蟑螂，抑或不專業海蟑螂，主要是看租約時間，比較聰明的海蟑螂會將租約時間寫4年又12個月，不超過5年期限，若遇到了，也只能硬著頭皮讓他住4年又12個月。

但也有不專業的海蟑螂，租約期間設定從2015年1月1日到2020年1月1日，等於租約時間是5年又1天，超過5年期限，可提起租約無效之告訴，但若看到有公證、租賃時間超過5年的個案，除非想賺租金，租金收入不錯，要不然建議就不要去碰了。

租金遠低於行情 恐為假租約

有沒有辦法知道租約是否經過公證？陳俊廷表示，除非筆錄上有寫，或租客願意讓你看合約，不然無法得知租約是否公證過，也無從得知租約內容，建議事前到現場打聽，向租客來了解繳款情形，一般來說，若看到住家2年以內的租約，店面3年期租約，基本上都屬正常時間。

另外一種是租約金額遠低於市場行情，如市場行情租金應該是1萬元左右，但租約金額卻僅有1千元，明顯與市場行情有落差，可判斷出是假合約，但陳俊廷指出，這種租金過低的情形，雖不合情不合理，但可能合法，法官重視租客是否有居住事實，租賃合約是否合法，無法以租金遠低於市場行情為訴求，來證明這是假租約。