洛城新語／房市「銀色海嘯」 難在加州發生

始於2022年3月的聯準會(Fed)升息周期已持續近兩年。飆升的平均房貸利率，只是抑制加州房價的上漲速度，並未能令其下降。受房產稅計算方式的影響，許多人期待的「銀色海嘯」，可能也無法在加州發揮作用。年輕人想在加州實現「美國夢」，愈發不易。

加州地產經紀協會(C.A.R.)數據顯示，今年1月加州獨立屋價格中位數，同比2022年1月上漲3%；康斗、聯排屋的價格漲幅，更達到5%。儘管有波動，但加州房價總體保持漲勢；聯準會近兩年緊縮銀根的努力，雖然打下了通貨膨脹巨獸，卻無法撼動加州高房價。

加州房價堅挺，主要靠的是供給有限；這也讓當地房市出現交易量接連下跌，價格卻不斷上漲的「反常」現象。簡言之，只有大量房屋掛牌上市，房地產交易才有可能進入買方市場。但現實的情況是，在高利率環境下被迫離場的買家不少，但選擇待價而沽的屋主更多，房價根本降不下來。

2007年準確預測花旗銀行危機，在華爾街聲名鵲起的分析師惠特尼（Meredith Whitney），月前預測美國將在未來幾年出現「銀色海嘯（silver tsunami）」，將影響房屋價格。她建議打算買房的年輕人保持觀望，靜待更低房價。

「銀色海嘯」是指2024年起，每天將有約1萬人年滿65歲；到2030年，嬰兒潮世代將全部超過65歲。多數年長者可能會將原本居住的大房換成小房，或是搬入老人公寓。「銀色海嘯」將在相對較短的時期內，讓大量房屋上市，緩解當前供給不足的問題。至於年長者換小房的需求，也相對容易被新建案滿足。更多人需求比從前更少的居住空間，再加上建商積極建造可負擔住房，惠特尼認為，房價最終會出現回落。

不過，惠特尼預言的「銀色海嘯」，在德州、佛州等地有望出現，但可能對加州無效。德州房產稅依據市場價計算。例如買房50萬元，但該地區有多套房屋賣出65萬元，屋主就要按65萬元的估值繳稅。往後每年房產稅按照當年市價估值，漲幅通常不可超過上一年的10%。

加州採用的是交易價，50萬元買的房屋，就算該地其他房屋賣到65萬元，估值仍按50萬元計算。往後每年的估值，依據首年的估值（50萬元），加上政府允許的房屋估值漲幅上限（約2%）。

德州的房產稅計算方式，減少低價購買與高價購買者間的房屋持有成本差距。在加州，則讓兩者間的差距變得很大。例如房價漲勢迅猛的加州華人區，20年前房價中位數在15萬元左右的亞凱迪亞，如今已是165萬元。房屋市值漲幅，遠超房產稅估值漲幅。換言之，同一棟房產20年前開始持有與今天持有，前者房產稅估值約22萬892元，後者是165萬元；按照1%（實際情況更高）的房產稅率計算，前者每年房產稅2289.2元，後者是1萬6500元。

因此，就算年長者換房後，小房價格只有50萬元，其持有成本(房產稅)還是比20年前購買的「大房」要高。除非年長者打算搬離加州，否則付出差不多、甚至更高的成本，卻住更小的房屋，從經濟角度考量，怎麼看都不划算。

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