瀨川：更新會共識決 敲定開發計畫

工商時報【朱漢崙╱台北報導】 日本都更的成功經驗被台灣高度借鏡，而有別於台灣，不同之處在於全日本有90％以上的都更案是由各社區的「自主更新會」推動，日本森大廈財務部執行官瀨川幸二郎指出，即使森大廈為六本木之丘的唯一投資者，但以地主身分參加自主更新會時「也只是一票，沒有更大的權力」，仍要由更新會的共識決來決定整個開發計畫怎麼走，「並未因為是唯一的投資者，就享有更多的話語權」。 瀨川也指出，除了分成三大階段透過銀行融資、資產證券化方式來取得開發六本木之丘都更案所需金流，本身也是地主之一的森集團也透過取得該地其他地主所共組的都市更新自主會的支持，才能順利完成佔地11.6公頃的六本木之丘開發計劃。其中在理念上，瀨川特別指出，森集團在投入都更開發之後「不會整個把蓋好的建物賣掉。」而是會永續思考如何維持該建物，產權的集中，以及輔以資產證券化，就是重要的基礎。 都更研究發展基金會執行長丁致成說明日本情況指出，投資人要加入更新會，需要該會的會員共同討論同意之後才行，所以更新會的決策力量很大，也是日本自主更新意識的伸張。 內政部營建署在參與這場座談會時，也關注森集團在推動六本木之丘都更開發案時信託機制在財務工程上所扮演的角色。對此瀨川回應，除由SPC（特殊目的公司）作為信託、融資等中介機構，信託在整個計劃除可結合不動產證券化提供金流外，還可協助SPC減免稅負，在資金調度上也扮演重要的角色。 對與會者詢問對都更整合所需的前期資金，是否能由台灣金融聯合都更服務公司來滿足？台灣金融聯合都更服務公司董事長林旺根回應，由於非金融機構，因此有難度。 而目前僅能作老危重建評估經費的協助，但一個都更案相關評估金額高得多，前期要300∼1,000萬元，到權利變換時，恐要數千萬開銷，這部分有待其他方式來協助解決。