【理財最前線】剛性撐盤房價持平 3大房產專家解析金牛年房市

林宛萱繪圖|于子薇
·8 分鐘 (閱讀時間)
大陸建設董事長張良吉(左)、全國商總理事長賴正鎰(中)與知名房產學者張金鶚(右)多認為,今年房價與去年相比變化不大。
大陸建設董事長張良吉(左)、全國商總理事長賴正鎰(中)與知名房產學者張金鶚(右)多認為,今年房價與去年相比變化不大。

去年央行祭出限貸令、立法院通過實價登錄修法,政府展現打炒房決心,使得2020年一度買氣過熱的房市,最終稍見冷卻。來到2021年,房價究竟怎麼走?何時進場才是最佳時機?我們採訪了全國商總理事長賴正鎰、知名房產學者張金鶚及大陸建設董事長張良吉3大房產專家,全面解析今年房市走勢。

去年底立法院通過「實價登錄2.0」修法,明定成交案件的門牌、地號要完整揭露,更增訂了紅單納管機制,禁止紅單轉售,顯示政府積極打擊投機炒作的決心。而早在12月初,央行就已無預警祭出選擇性信用管制打炒房。

去年底央行祭出限貸令,政府展現打炒房決心,市場買氣稍見冷卻。
去年底央行祭出限貸令,政府展現打炒房決心,市場買氣稍見冷卻。

打炒房鐵腕祭出後,市場買氣稍見冷卻,即便年底適逢購屋旺季,民眾對買房卻轉為觀望,12月全台房市交易量因此較11月略減3%。

政府選在此時出手干預房市,主要原因就是房市過熱,2020年全台房市出現「五高一低」現象:預售案戶數高達近11.5萬戶,總銷超過1.65兆元,雙雙創近10年新高;買賣轉移戶數破32萬;前三季房貸總額達7.8兆元;商用不動產加土地交易超過4千億元也都創歷史新高。一低則是房貸利率僅1.32%,創下歷史新低。

「2020年完全超乎預期,推案戶數增加2成,是價量齊揚的局面。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析,導致去年房價上漲的原因有三:空前低利率,無限資金追求有限資產;外銷暢旺,台灣疫情控制得當,熱錢湧入;缺工缺料,地價飆漲。

來到2021年,房市怎麼走,是許多想購屋置產的民眾關心的議題,本刊綜合專家、產業人士分析,總結出以下四大發展方向。

剛性需求撐盤 投資客縮手

「央行打炒房可說是打中要害、拳拳到位。」知名房產學者張金鶚分析,央行打炒房就是針對投資客而來,最高貸款成數6成還算溫和,最到位的屬無寬限期,「資金緊縮,若投資客口袋不深,會想先賣先贏,趁勢脫手。」

賴正鎰表示,確實有聽聞紅單拋售現象,「原本建商承諾8成至8成5的貸款成數,但預期成本恐增加,會想盡早出脫拿回利潤。」他預估,房屋供給量會增加,但有1、2年的緩衝期,「銷售同業也表示,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群則沒有減少。」

目前房市以剛性需求撐盤,小坪數、低總價物件最受歡迎。
目前房市以剛性需求撐盤,小坪數、低總價物件最受歡迎。

大陸建設董事長張良吉分析,市場仍以剛性需求撐盤,其中又以低總價、小坪數的房子最受歡迎。去年房市雖熱,但大坪數、高總價物件買氣低迷,「依據市場需求,4、50坪的物件最好銷售,但建商也會因應不同家庭樣貌與消費者需求,在同一棟大樓規劃不同房型格局。」張良吉表示,以往整棟全是套房的設計已退流行。

土地價格回穩 推案量減少

2020年房價上漲,建商都坦言與土地飆漲脫不了關係。「土地成本過高,經過投資報酬率的計算後,近期都買不太下手。」張良吉表示,由於地主土地持有成本低,價格談不攏時,地主可以等待、不急於出售,建商卻只能任由對方開價,譬如台北市信義區仍有很多空地,就是地主還在等待滿意的價格。

賴正鎰直言,這一波真正賺最多的是地主,「過去開發商淨利約18%,3年完工下,平均一年賺6%,但近年地價大幅上漲,整體淨利只剩10%,換算一年才3.3%。」此外,賴正鎰也針對央行增列購地限貸令表示肯定,由於貸款成數從8成降至6成5,減緩了購地速度,土地價格漸回穩。

「央行出手打炒房後的一個禮拜,我就接到10塊很漂亮的土地,例如以往台中單元五價格落在每坪60萬至65萬元,新的報價降到55萬元。」賴正鎰說,長期來看土地價格將回歸正常,建商買地也更加理性,削弱搶地囤地風氣,預估推案戶數會減少10%,總銷減為1.48兆元,連續4年的漲勢將畫下休止符。

房價短期有壓 長期仍持平

除了購地貸款限制對建商有影響之外,央行新增的餘屋貸款限制也為建商帶來衝擊。張金鶚分析,餘屋限貸令降至5成後,小建商首當其衝,若資金周轉成本過高,相較下降價出售房屋反而更加划算時,勢必會走向調降房價的路,在如此競爭的市場中,不免會出現骨牌效應,「周邊紛紛降價,到時大建商能不降價嗎?」

銷售端透露,政府打炒房後,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群持平。
銷售端透露,政府打炒房後,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群持平。

另一方面,經歷去年底政府一連串打炒房措施,民眾對未來房價也會有預期心理。張金鶚分析,消費者擔心自己套在高點,短期多觀望,總結今年房市會盤整向下。但從建商角度來看,則多認為今年房價會與去年持平,賴正鎰預估,今年將是「價穩量縮」格局,房價短期內受壓抑,但建商不會有降價行動,呈現平盤局面。

張良吉則從市場供需分析房價走勢,供給方面,土地價格對房價影響甚深,建商在取得土地時,就已經訂下推案價格基礎,劃出合理利潤,因此建商不可能降價,寧願等待適當時機再推案。在需求面上,買房非立即性需求,若房價拉高,消費者可以選擇等待,供需自然達到均衡,「預估今年房價變化幅度不大。」

雙北市潛力大 買房勿躁進

總結去年的房市,台中推案成長幅度超過3成,其次則是新北與桃園。由於房地產是循環經濟,隨著台中、桃園、台南房價起漲,賴正鎰認為今年台北、新北最具潛力,上漲比例約3至5%,並極度看好新北重劃區發展,包括三重、新莊、泰山、新板特區。

至於今年想購屋該怎麼挑?張金鶚建議買房勿躁進,價格得殺到滿意為止,「現在房子供過於求、空屋多,房價過熱,且少子化也是明顯趨勢,我覺得不必急於現在。」張金鶚強調,房價不是首要考量,物件才是重點,應以個案思考,評估個人預算與需求。

買屋前先熟悉周邊環境,建議可先在該區居住半年,評估是否符合期待。
買屋前先熟悉周邊環境,建議可先在該區居住半年,評估是否符合期待。

在挑選建案方面,地點與規劃為首要篩選條件。賴正鎰建議挑選交通便捷、周邊公共設施完善的地區,年輕人、首購族可從蛋白區、重劃區著手。張良吉則強調規劃的重要,室內採光、格局、出入動線等影響生活品質,未來若想換屋脫手也都可加分;此外,挑選提供完善售後服務的建商,居住起來更有保障。

考量未來成長性,可挑選擁有捷運、輕軌題材的區域。
考量未來成長性,可挑選擁有捷運、輕軌題材的區域。

2021年 買房攻略

消基會房屋委員會召集人、房產專家張欣民表示,政府祭出打炒房政策,消費者擔心買房後被套在高點,短期態度觀望,預估農曆年後、3月至6月價格回穩,適合進場購屋,在這之前先做足功課、提早規劃,可從以下3大重點著手:

1.熟悉周邊機能

對於心儀置產地區,在買房前一定要對周邊交通、生活機能夠了解,建議可規劃在周邊租房半年、甚至1年時間,評估該區是否符合自己的期待。

2.調查價格落點

若是中古屋部分,可查詢該區過去半年至1年間的實價登錄資料,初步了解價格上限,觀察物件的開價是否超過該區合理範圍。預售屋部分,由於同區域建案屬競爭關係,建議消費者周邊推案都要實際走訪、打探價格,以免買貴。而議價上可從殺價5至10%談起。

3.評估成長性

目前購屋仍以小宅最為搶手,不管是投資、出租或未來可能要換屋轉手,價格都比較有優勢。地區方面,以大台北來說,鄰近蛋黃區的第一圈蛋白重劃區具潛力,包括:新板、江翠、央北、土城等重劃區。此外,有捷運、輕軌題材的鶯歌、三峽地區也很有發展性。

更多鏡週刊報導
【理財最前線】3大名師全解析 2021年台股操作關鍵報告
【理財最前線】3大資產管理公司解析 2021年新興市場原物料奮起
【理財最前線】2021年理財攻略 3不3要戰勝零利率

今日最夯新聞流量前3名
國防部急令:非必要禁入桃園
8天確診9人 緊急「清空醫院」
部桃院長首發聲 大批留言湧進

更多財經相關新聞
今年大缺車 市場「緊」報響起
純網銀第一炮 樂天正式開業
面板雙虎獲任天堂、蘋果採用 台灣Mini LED地位躍升
看衰西門前景 家傳三代老店面降價求售
企業籌資熱 去年衝破兆元

今日推薦影音