睽違10年，央行升息1碼！房貸族「溫水煮青蛙」，千萬貸款每年多繳1.3萬…車貸、信貸壓力大增

美國聯準會（FED）於16日凌晨召開利率決策會議，確定將聯邦基金利率（FFR）上調25個基點至0.25%-0.5%，也就是升息一碼，今天下午緊接而來的是央行1下午召開今年首次理監事會議，會中也決定調升政策利率一碼。

今年2月時，投資銀行高盛指出，今（2022）年美國至少會升息7次，這意味著台灣央行也可能同樣進入升息循環中，未來對於房貸一族而言，可能會造成越來越沉重的負擔。

根據中央銀行公布的數據顯示，今年1月前五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做購屋貸款總金額為688.61億元、平均利率為1.35%，若以此做為計算基礎，假設民眾揹有1000萬元房貸、20年本息平均攤還時，若升息一碼（0.25%），房貸利率由1.35%調升至1.6%，每月房貸的還款負擔將從47,568元增加至48,716元，相當於增加1148元，相當於每年增加1萬3776元的支出。

除了房貸以外，如車貸、信貸等利率同樣也會上升，因此民眾可先思考各種貸款提前還款的可能性，若近期欲購買房屋的首購族，更應時時留意市場變化，觀察升息之後所帶來的影響。

中信房屋表示，現在當房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期，以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件，利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，跟隨FED腳步，因此央行升息也在意料之內，雖然升息並不會充分反映在房貸利率上，可是對於借高額的房貸戶來說仍是壓力，加上進入升息循環後，房貸戶猶如溫水煮青蛙，長期壓力不小。

至於升息是否抑制投機炒作，由於幅度不大，對投資客來說，仍有喘息空間，不過租金很可能因為房東成本增加而上揚。此外本次並未有打房新政，顯見政府將打房主軸回歸行政部會，並非持續採取選擇性信用管制調整，避免衝擊過大。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，因此台灣央行決定升息一碼，也是無可避免的事，因升息而增加房貸支出將造成房貸族的壓力，而另一個更大的問題是，現在的物價比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而回到2年前水準，可是房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，房貸對貸款人形成資金壓力，甚至比過去更大。

在這樣的情況之下，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估。但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況，這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也至關重要。

另外，核貸成數與寬限期限制的問題則端看政府政策面，短期內還未看到鬆綁的跡象。日前，央行總裁楊金龍也表示，選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，雖然此次央行理監事會議並未調整相關管制，但未來仍須密切觀察注意。

至於今年房市是否會受升息影響，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，央行表態已久，將升息抑制物價上揚的壓力及通膨危機，且貨幣政策逐漸走向緊縮，市場對於央行可能的取向多有準備，而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策，投資性買盤有縮手的趨勢，但不動產抗通膨的效果、穩定性優於其他投資標的，因此仍有置產型的需求，自用買盤也仍有一定量體，今年市場交易價量應平和發展，像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。

升息房貸試算一覽表（以貸款1000萬元，利率1.5%計算，若升息1碼推估利率升至1.75%，以本息均攤計算）

▲資料來源：住商機構企研室整理

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