第2套房貸成數剩6成，這2族群直接受影響！升準威力比升息還大…專家解析「央行降溫變化球」怎麼走

中央銀行周四（6/13）召開理監事會，雖然利率凍漲，但會中決議加碼第六波房市管制措施，下調「特定地區」第2戶貸款成數，六都與新竹縣市「2房」貸款成數從原先的7成降至6成，自周五(6/14)起實施。

這次央行沒有下修豪宅的總價認定標準，市場認為其管控力道較預期溫和。

換屋族多備自備款 影響兩族群

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，將第2套房貸降低貸款成數到6成，直接受影響的將會是「換屋族」與「交屋族」。

「換屋族需要想辦法多準備自備款，已有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋，不過若是幾年前買預售屋的民眾，名下還有房貸的客層，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45%的房地合一稅換約。」

此次央行還調高銀行的存準率，曾敬德表示，調升存準率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸的金額，未來要觀察調整存準率後，銀行是否在放款時會更挑客戶，或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

房市「居高思危」 市場投降溫變化球

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市外，也影響總體經濟發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手。加上國際上的升息循環已邁入尾聲，國內的通膨情勢也較先前緩和，所以央行利率不變，符合各界預期。

由於國內行庫的不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違1年端出了第6波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，本次央行下調6都及新竹縣市的第2屋貸款成數，上限從7成壓縮為6成，對市場具有抑制作用，但由於管制區域未擴大，資金有可能轉往非管制區佈局。

她分析，本次管制只對想買第2屋的7都置產族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制對象，首購族毋須過度擔憂。

截至今年4月底，全國新青安優貸受理戶數已逾5萬戶，反應相當不錯，卻也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」等疑慮，內政部明言往後不宜再加碼補貼，對新青安後續放款及查核將趨嚴。

她建議，首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

遏止炒房 市場不會馬上消風

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，為因應全球局勢，加上第1季已搶先升息等因素，此次央行以緊縮銀根，推出加碼信用管制等「組合拳」，是否抑制近期過熱房市有待觀察。

她指出，本次理監事會維持總裁一貫的「驚喜包」基調，針對外界矚目的是打房操作，緊縮第2戶貸款成數至6成，並以調升存準率1碼作為因應，等於直接關上非自用住宅的水龍頭，並透過調升存準率緊縮銀根，藉此遏止房市炒風。

她分析，在此狀況下，市場雖不至於馬上消風，卻可能出現緩步降溫，針對第2戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出，不過民眾期待的大幅修正，在今年若股市仍維持這種基調，恐怕並不容易。

針對投資客出手 打房是否有效待觀察

針對調降成數部分，徐佳馨則認為，看得出來央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，由於這些買方即將交屋，最直接會面對核貸成數不足的問題，極可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助於緩解目前市場上供給不足的問題。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充，理想上如此，事實上是否會出現央行的預想，可能沒那麼容易。畢竟是房價漲了一大段，就算買方無法交屋，可以透過解約解套，或是其他管道借貸，前者物件再回到業者手上，後者能讓買家再撐一段，價格難出現甜甜價。

他分析，中長期有機會讓市場慢慢消風，卻也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來打房難度更高。

「雷聲大雨點小」 下半年房市價量持續走高

永慶房屋指出，在房市有過熱疑慮的狀況下，市場普遍期待升息來挹注過熱的房市，最後結果出爐，央行維持利率不變，房市熱度恐怕難降溫。

對於本次會議也決議選擇性信用管制再加碼，再降低特定地區第2戶購屋貸款成數由7成降至6成，無寬限期，因並未擴及全台，管控力道弱，房市衝擊小。對於首購與換屋族群完全沒有影響。

永慶房屋表示，若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者，且為第2戶貸款時，恐需多準備一成自備款，衝擊較大。整體而言，本央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」，預期下半年房市價量持續走高機會大。

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