紐約老舊西區改造 回首已成富豪之地

如今住在中城西區已成紐約身分地位的新象徵，不少老紐約客面對居住環境變化只能仰望嘆息。

文／廖漢原 （中央社駐紐約記者）

充滿絕世驚奇的紐約市永遠不缺打破三觀的話題。疫情後的美國萬物齊漲，小費與房租都漲，漲到形成政治危機。美國高級連鎖健身房Equinox紐約分店近期月費最高開價420美元（約新台幣1萬3,800元），原因是加入了「哈德遜城市廣場」（Hudson Yards）分店。分店是Equinox跨足飯店業的新嘗試，住客與健身房會員共同使用擁有戶外溫水泳池的高級運動休閒設施，非會員可用50美元（約新台幣1,640元）單次付費進入。

鐵路列車調度站原址 20年後改變紐約天際線

「哈德遜城市廣場」位於紐約曼哈頓中城西區靠哈德遜河地段，原本是鐵路列車調度站，全案斥資250億美元，經過約20年開發，如今全區有20多座大型帷幕式商業建築，徹底改變紐約的天際線。

哈德遜廣場開發案可說命運多舛，這個美國史上最大的私人開發都更案，曾經被規劃為棒球場、足球場，甚至被拿來當作申辦奧運的主場，最終成為結合摩天大樓、豪宅、學校、公園、飯店、購物中心與藝文中心等的造鎮計畫。

廣場中央有個外型像松樹毬果的大型階梯藝術裝置「The Vessel」，是由英國建築師Thomas Heatherwick設計，俯瞰哈德遜河，蜂窩型的結構，高達16層樓，2,500個階梯和80個觀景台，上寬下窄的造型，遠看就像顆大松果。另一側有個看來像充氣帳篷，屋頂可以移動的表演藝術中心「棚」（The Shed），兩者都成為紐約時尚打卡地標。

值得一提的是，Vessel旁邊還有一棟巨大的購物中心「The Shops」，顛覆了百貨公司既有陳列形式，除了集合各種你想得到的品牌，每層樓都與藝術家合作主題牆。商場還容納超過25間餐廳，從知名連鎖店如Shake Shack漢堡、Blue Bottle藍瓶咖啡店，到高價位的希臘餐酒館等都來設點。

蓋社宅還是豪宅商廈 移民、市民誰說了算？

都市計畫開發案如何兼顧公共與商業利益向來是爭議，老舊的鐵路機棚空地與高處空間該蓋社會住宅還是商業大樓，政商人士都難一言定奪。紐約西區開發計畫吵了30多年，2005年由富豪市長彭博（Michael Bloomberg）確認變更地目，全區多作為商業用途，開啟了「哈德遜城市廣場」開發案。全案連接由肉品工廠運輸鐵道開發的熱門景點「高線公園」（The High Line），每年吸引千萬觀光客。

「高線公園」2009年開幕後吸引數百萬遊客，附近由知名建築師設計的新建公寓大樓與飯店價格，直逼中央公園兩側曼哈頓傳統豪宅的地位。

紐約每年吸引超過6,000萬人次到訪，大型飯店與中小型商務旅館永遠供不應求，雖然所費不貲，但疫情後員工返回辦公室加上旅客持續湧入，紐約市缺房問題更趨嚴峻，來紐約就業或就學對非本地人來說更是挑戰。

Self Financial網站報導，加上生活費，全美開銷最高的大學排名前兩位是哥倫比亞大學（Columbia University）與紐約大學（New York University），四年課程得至少花費50萬美元（約新台幣1,640萬元）。兩個學院分別位於曼哈頓北區與南區精華地段，統計結果並不令人意外。

高地價環境下，紐約市區土地難以做低回報的低密度開發，紐約中城西區於是走向最高價值的土地使用計畫??興建高密度辦公大樓、購物商場與高價住宅單位。

紐約市寸土寸金，從曼哈頓到鄰近的布魯克林（Brooklyn）與皇后區（

Queens）建地有限，疫情後房價飛漲。隨著生活指數攀高，屬於社會住宅的「可負擔住宅」供應量長期追不上落入低收入的家戶與湧入移民的數量，等待社宅幾乎是天方夜譚，民間自然有強烈要求興建社宅的聲浪。但大多數紐約人打心底不期望原鐵道機廠會出現建築工整的社宅，當地居民不多，對市府與房地產開發商而言，開發「共識」很容易達成。

如今住在中城西區已成紐約身分地位的新象徵，不少老紐約客面對居住環境變化只能仰望嘆息。

民間反對聲音相對弱勢 富豪城裡的奢華無盡頭

哈德遜城市廣場開發案由美國的國際房地產開發商瑞聯集團（Related Companies）主導，20年後仍是現在進行式，除了稅務優惠、設立地鐵延伸站等直接利益，全球資金持續湧進開發。2019年進駐的Equinox融合飯店與健身房多角化經營只是奢華定位的開始，瑞聯與拉斯維加斯永利度假村集團（Wynn Resorts）今年初已向紐約市城市計畫部門提出第二期計畫，繼續往西推進興建商廈；未來還會有更多商業大樓、無敵河景加公園景豪宅、五星級飯店，利潤龐大的賭場也有機會納入營運。

回顧這段都會區開發歷史，紐約中城西區多為素地與空地，專設地鐵站、稅務優惠及可負擔住宅單位數量稀少遭到批評，然而輿論監督與民間聲音相對弱勢。哈德遜城市廣場開幕後遇上疫情，期間猶如鬼城，但地產商資本雄厚，撐過難關後，名店與商業設施2021年夏天陸續恢復正常使用，如今對官商兩界來說，已是成功的土地商業開發案例。

窮人富人同棟不同走道 政府成了階級矛盾幫兇

紐約是全球首富與身無分文移民的共居之地，自由資本主義當道下，財富天秤兩端的生活彼此依賴，互不干擾；但土地開發導致富豪遇上百姓的階級尷尬還是經常發生，哈德遜城市廣場是最新案例。

第二次世界大戰後，美國為因應民間需求，開始興建可負擔的政府出租公宅，距離哈德遜生活廣場不遠雀兒喜區（Chelsea）的艾略特．雀兒喜（Elliott-Chelsea Houses）社宅是當時著名的個案，金像獎女星琥碧戈柏（Whoopi Goldberg）就是來自艾略特．雀兒喜公宅。隨著美國生活日趨富裕，富人持續湧入曼哈頓，2012年以全球化教育為賣點的私人中學愛文世界學校（Avenues The World School）開始招生，地點就在公宅的對面。

著名紀錄片導演李文（Marc Levin）2015年以愛文世界學校教育與公宅居民人生為題材拍攝寫實紀錄片《社會階層》（Class Divide）記錄社區的變化，一邊是如今年學費超過6萬美元（約新台幣196萬8,000元）的上流社會，一邊是失業率達50%的低收入社區。當富人搬到窮人的家門口，窮人恐怕都有住處難保的危機。愛文學校提供少量獎學金供公宅學生入讀，但影片正能量的背後還是難以言喻的階級與種族差異的辛酸。

美國城市中經濟劣勢社區「仕紳化」（Gentrification）不斷加速，輿論過去多用「中產階級化」或「白人化」形容經濟弱勢的少數族裔社區環境改變的現象。但哈德遜城市廣場和艾略特．雀兒喜公宅都是居住環境直接「菁英化」、「貴族化」，政府甚至成為財團幫兇，威脅附近劣勢居民的生存權。

哈德遜城市廣場的高級公寓大廈雖有少量單位提供一般中產階級申購，但同棟大樓因價格的差別待遇，例如不同出入走道與大門，都充滿階級矛盾的味道。

全球許多一線大城都有類似問題，土地商業開發配套措施的短期開支與長期利益，如興建地鐵與道路的投資與回報該如何衡量？誰該買單？市區精華地段興建社宅是否合宜？間接稅務優惠是否就是圖利建商？這些問題在哈德遜城市廣場開發過程中都欠缺市民意見集體參與。