美國都會再復興

工商時報【蕭麗君】 ■愈來愈多企業與年輕一代棄郊區，改在都會區就業或定居，也讓以往美國郊區人口成長率高於都會的趨勢呈現反轉。 ■America's biggest cities have seen a resurgence as employers and residents show a growing preference to live and work in urban areas. 隨美國企業與民眾逐漸偏好在都會區定居與就業，促使美國大都市再現榮景。專家預期該趨勢可望持續，甚至擴展至中小型都市。 辦公室市場的成長，通常是衡量企業在都市是擴張或是萎縮的重要指標。自從2010年起，都市的辦公室空間需求成長速度就不斷超出郊區。根據不動產研究集團CoStar統計，過去4年都市辦公室租金大幅增長18.7％，遠高於郊區的3.3％。 就業與都市發展成正比 隨著美國就業市場復甦加速，許多專家預期城市吸引力還會持續增強，部分原因是在某些成長快速的領域，例如科技公司已經回流至都市。例如租車App服務公司優步（Uber）、推特與網路住宿預訂公司Airbnb都選擇在舊金山進行擴張，而非矽谷的鄰近郊區。 此外，在美國東北部，像是羅氏製藥大廠與輝瑞等也各自從紐澤西與康乃狄克州出走，轉向到曼哈頓與麻州劍橋落腳。他們相信總部設在人口稠密區，有助加速藥物科技的研發腳步。 專家解釋，往都市流動的趨勢日益明顯，主要受惠於就業機會的增加。對於想要網羅最優秀人才的企業而言，選擇正確的辦公地點，讓他們擁有比其他企業更大優勢。 專門對企業提供辦公室合適地點的顧問公司Hickey執行長海克利指出，企業多追隨人才所在之處，然而目前這些人才多聚集於都會區。 不過這並非意味郊區將就此凋落。目前住在郊區的美國民眾人口依然多過於都市，該趨勢似乎短期間並不會反轉。不過在最近4年，都市人口的成長速度的確略高於郊區。 根據布魯金斯研究所的資料分析，自2012年中到2013年中的這段期間，都市人口總數成長1.02％，高於郊區的0.96％。這些數字凸顯過去郊區人口成長速度高於城市的趨勢已經改變。 都會生活 吸引年輕人 美國民眾選擇在都會區定居，也成為許多人討論的話題。部分專家指出這是世代改變所致，過去多在郊區成長的嬰兒潮下一代，在長大成人後傾向到充滿刺激的都會生活工作。 還有人解釋，這是美國房市崩盤後的暫時現象。受房貸申請條件緊縮，年輕一代延後購屋，而轉向都市居住。不過他們也強調在居住環境與學區考量下，這些年輕人最終還是會回到郊區定居。 然而無論原因為何，該趨勢已逐漸擴散到中小型都市，例如納許維爾與克里夫蘭等，它們正開始吸引那些不願負擔在紐約或波士頓等高額生活成本，但同時又想享受都市生活的民眾進駐。 隨著都市人口上升，房市供應也同步增加。Rider Levett Bucknall顧問公司預估，2015年美國營建支出將較前1年增加10％，其中多數為住宅與商務不動產。 科羅拉多州立住宅局董事長扎克認為，都市需求增加是「相當明確」，不過他也憂心營建公司的過度狂熱，恐使都市房產供過於求，最後反落得租金下跌的窘境。