胡偉良觀點：房價到底是由誰說的算？

房價從來就不是一件簡單的事情，有些號稱「專家學者」的磚家連最基礎的市場供需原則都沒搞懂，卻敢亂訂政策，假「居住正義」之名亂開藥方，結果不僅無助於問題的解決，反而適得其反，炒高了房價；像：過去的台北市想藉房屋稅來壓抑房價，就是一個典型的錯誤案例，高額的房屋稅打跑了開發商、老屋的屋主（不敢改建，怕迎來巨額的房房屋稅），導致新建房屋數大減（供應量減少），結果大家都知道，房價當然不可能因此下降，我只能說那真是荒謬絕頂的政策。

房價的組成因素

簡單的說，對新房子來講，

房價＝地價＋興建費用（含直接、間接費用）＋建商利潤

到底是房價決定地價？還是地價決定房價？

在談房地產的時候，最核心的問題當然非房價莫屬，房價形成的過程中，建商根據市場的真實需求（剛性的自住和換屋）和投機（假性的投資和炒作）需求，來訂定房屋售價，而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的考量因素。

在一般商品的價格的形成過程中，供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化，無論那一方都有權提出自己想要的價格，然後讓對方決定接受或拒絕，對方在拒絕時會提出自己願意接受的價格，再回過頭來讓對方考慮是否接受。如果雙方都有達成交易的願望，那麼在每次談判（博奕）中供給方會降低自己的要價，需求方會提高自己的出價，雙方逐步向中間靠攏，最終出現一個交集，達成交易價格。

在房屋買賣的房地產市場，供給方是建商，需求方是購買房屋的消費者。一般而言，供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者，雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係，建商居於絕對的主導地位，也因此政府常會介入來保護消費者，甚至規範買賣雙方的交易行為。

景氣好的時候，建商根據市場需求訂定房價

很多建商常說，是因為地價的高漲才導致房價的上漲，但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言，在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素，因為此時建商在訂定房價時，早已脫離成本的考量，不是依成本＋利潤來決定售價，而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定；因此在房市景氣好的時候建商會把房價愈訂愈高，直到民眾不能承受為止。此時市場上的整體房價會日趨走高，在這個過程中建商往往享有超額利潤，就像2003年到2014年的這一段歷程，建商在這個階段賺足了鈔票，也壯大了自己。

不景氣的時候，地價影響了房價的下修程度

但在房市不景氣的時候，這時候主客易位，需求方反而容易掌握談判的優勢地位，在供過於求的情況下，消費者的議價能力轉強，建商不僅不再享有超額利潤，反而僅能保本。但這個時候除非大多數的建商出現資金鏈斷裂的情形，否則只要房地產的原料（土地）價格下跌至相當程度，就會有其他建商進場接盤，而使房價不致於崩潰，這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因，房價下跌的只是建商的利潤空間，地價和造價仍然決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修，否則期待房價大幅下跌是不切實際的。

綜上所述，所以在房地產市場景氣的時候，建商的利潤決定了最後的房價，這時候建商可以擁有30~40％的厚利

房價=（L＋C）＊（1.30~1.40）

當然在景氣好的時候，代銷商還有可能調高售價，這個時候房價甚至還要上調，

房價=（L＋C）＊（1.30~1.40）＊（1.05~1.15）＝1.37（新北市）~1.61（台北市）

而在房地產市場不景氣的時候，建商的利潤來到了只能保本（營運、銷售）的階段，亦即只剩~15％的薄毛利，此時

房價=（L＋C）＊1.15

兩者相比：1.37~1.61／1.15＝1.19~1.4

也就是在景氣好與景氣不好時相比，若地價、興建成本不變，房價會有20％的下調空間，對台北市開價太高的豪宅，實售價較開價甚至有40％的讓價空間，但若開價趨實，建商仍會有15~25％的讓利空間。

因此一些名嘴、專家宣稱的殺價40％、50％，根本就是一個胡說八道的笑話，除了讓人家覺得「你是去亂的」之外，還能怎麼說呢？（推薦閱讀：胡偉良觀點：年輕人覺醒，寧可無房也不要背負沉重的房貸）

＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

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