胡偉良/薪資漲幅跟不上房價 2大因素告訴你:5年後更買不起

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

台灣絕大多數城市的房價都「偏高」,尤其是民眾的房價收入比差異極大,近期統計的平均比值為9.58,超過國際臨界點6.0,最高的台北市更高達16.22倍……。

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收入增幅追不上 房價只漲不跌

持平而論,除了房價持續走高,另一方面,居民收入增幅卻遠遠追趕不上房價漲幅,像以總價1000萬元的房子為例,每年上漲3%,就是30萬元,若購房者每月有5萬元的薪資,每年調漲10%,也不過才6萬元,遠遠跟不上房價的上漲速度。此外,在絕大多數人的傳統認知裡,我國的房價「只漲不跌」,從中長期的角度來看,也確實如此。

那麼,2023年還應該買房嗎?如果2022、2023年不買房,5年後房子會更買不起嗎?

中長期看來房價只漲不跌。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
中長期看來房價只漲不跌。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

我們不妨回頭檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素:利率、預期、庫存、供求關係、營建成本等,從中找尋答案。而嚴格說來,要回答上述問題其實並不難,關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的五大核心因素:利率、預期、庫存、供求關係、和營建成本。以下針對供求關係與營建成本這兩大核心因素來細細分析,為何房價「很難下跌」?

少子化影響未浮現 新屋需求大於供給

【供求關係】

1. 2016年後,需求逐年攀升

從房市交易量來看,2021年台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟,全年的買賣移轉棟數接近35萬棟,雙雙寫下8年新高,與前一年(2020年)相比,也成長了6%之多。基本上,房市交易量從2016年墜入谷底(24.6萬棟)後,逐年回升。

近年購屋需求逐年攀升。(圖/品嘉建設提供)
近年購屋需求逐年攀升。(圖/品嘉建設提供)

在新屋「需求大於供給」的情況下,不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋,也拉升了房價。

2. 人口結構的影響

若再深入分析人口和家戶數的變動情形,可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減,比較顯著的轉折年份應該是從1998年開始,若考量到現今購房主力的平均年齡40歲(主力購房年齡層35~45歲、其次為30~35歲和45~50歲兩個年齡層),那麼少子化的影響最快也要到2028年(1998+30年)才會開始出現,2033年(1998+35年)才會有比較明顯的影響。

人口數雖逐年遞減,但少子化影響尚不明顯。(圖/品嘉建設提供)
人口數雖逐年遞減,但少子化影響尚不明顯。(圖/品嘉建設提供)

3. 家戶數的增加狀況

但再考量近年來家戶數的增加狀況(原因包括:單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加),近10年來增加了超過948萬戶(9006580-8057761,每年約9.5萬戶),每年增幅達1.13%,也超過少子化下的最大人口減幅(0.7%),亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。

從這些數據來看,我們似乎看不到未來10年房產需求減少的可能。

家戶數近10年來的增幅超過人口減幅。(圖/品嘉建設提供)
家戶數近10年來的增幅超過人口減幅。(圖/品嘉建設提供)

4. 新屋的供給增量平穩

再從供給上來看,從我國建照的申請情形顯示,從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅,都是近10年新高;若再從近10年使用執照來觀察,可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況(約15000千平方公尺),亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小,這也反應了當前的小宅化現況。

近10年建照核發數來到相對高點。(圖/品嘉建設提供)
近10年建照核發數來到相對高點。(圖/品嘉建設提供)
從使照變化可觀察出小宅化趨勢。(圖/品嘉建設提供)
從使照變化可觀察出小宅化趨勢。(圖/品嘉建設提供)

雖說建照增量從106年開始遞增,但再看實際開工的狀況,則又是另一個景象,亦即「愈來愈多拿到建照,但遲不開工」的現象。

新屋的建照宅戶數雖有大量增加,但未立即真正開工,雖說表面看來這幾年(108年以後)建照的申情宅戶數有大量增加,但未立即真正開工的比例卻愈來愈高。若再計入使照和建照的時間差(約3年)之後,假使施工進行順利,推估至少3年後,新屋供給數量才會見到增長。

不少建照未立即開工,形成落差。(圖/品嘉建設提供)
不少建照未立即開工,形成落差。(圖/品嘉建設提供)

再者,考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長,未來幾年新屋的數量將極其有限,但考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響,估計5年內每年新屋的數量與當前相比,增加仍將極其有限,亦即近期新屋供不應求的情形仍難改善。

考量近年缺工狀況,新屋供不應求狀況仍難改善。(圖/品嘉建設提供)
考量近年缺工狀況,新屋供不應求狀況仍難改善。(圖/品嘉建設提供)

成本結構難跌 往後房價持平或續漲

【營建成本】

最後,再看看房價的成本結構。基本上房屋的成本結構包括了:土地、營建原物料、勞務成本,這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下,往後也很難下跌,因此,如果以成本來考量,那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能,除非短暫、特殊情況,否則很難期待會有下跌的空間。

房市未來怎麼走?

1. 小宅化格局大致確定

2020、2021年核發住宅類建照宅數雖然增加,但建造執照數量卻較2019年減少,這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成,也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響,近期的統計數字也顯示,單身族爆多,當前每戶平均人口數僅2.59人,已創歷史新低。

諸多數據顯示,小宅化格局大致確定。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
諸多數據顯示,小宅化格局大致確定。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

2. 建造規格提升引發新的購屋需求,新屋佔比提高

再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察,不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少,除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪(降低17分貝,達到58分貝以下)的要求外;很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工。

社區內也有了「無障礙的順平設計」;對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量,這些都「增加了居家的舒適性」,提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。

筆者估計,在新建造規格升級的催化下,新屋佔比將日漸提高;而中古屋,尤其是老舊公寓價格將日趨下跌,這也將是房市、房價分化的結果。

另外,有都會熱區買房需求的民眾,若不及早下手,日後買房難度將會進一步加大。

●以上言論不代表EBC地產王立場。

●本文摘自/《小資族房地產交易勝經》/胡偉良/時報出版

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

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