Yahoo奇摩新聞 【買屋達人】財經主播錢進房地產 阿娟4心法挑賺錢好宅
螢光幕前的陳斐娟，是大家熟悉的硬底子財經主播，經常與專家對談股市行情，但讓人意外的是，陳斐娟不碰股票投資，而是鍾情房產市場。
她從1間小套房投資開始，累積雄厚的實戰經驗，在房產投資獲利超過8位數，如今手上擁4間房，並在2016年住進90坪大的新屋。究竟陳斐娟投資房產的眉角有哪些？她又是怎麼看待現在的房產市場？
「觀眾朋友晚安，我是阿娟，陳斐娟⋯」節目開始，名主持人陳斐娟總是以小跑步之姿亮麗登場，接著犀利解讀民生消費或是分析財經時事，正是這等功力，讓觀眾多認為阿娟是位股票投資達人。但事實上，她鍾情於房地產投資，並且已有十幾年經驗，現在手上握有4間房，投資獲利超過8位數。
陳斐娟投資小檔案
出生：1966年
學歷：國立政治大學EMBA
經歷：三立新聞台談話節目《54新觀點》、東森財經新聞台《夢想街57號》主持人等
購屋心法：投資即自住，自住即投資；必挑標準3房；只選擇熟悉的地段；看重生活機能。
二宅一生 自住兼投資
2016年前她才剛搬入目前的住家，走進阿娟的家中，一股清新的檀香味撲鼻而來，90坪的空間中，除了滿牆面的藏書，寬敞的陽台更是特別，這裡是她提筆作畫的溫馨天地，尤其只要夕陽西下就成了最美的風景。
雖然房地產讓陳斐娟擁有不錯的獲利，但她坦言，未來5年可能都不太容易見到像樣的回升段，原因在於台灣少子化，自有房產率高，加上人口外移，因此對於房市「偏空看淡」。不過，阿娟仍倡導「二宅一生」的概念，她說，手上擁有2間房，1間自住、1間投資，那麼當房價再度啟動時，才有機會將其中一間賣出，享受獲利的好處。
談起過去參與房產市場投資的動機，陳斐娟笑說：「很單純，就是想擁有屬於自己的一間房子。」除此之外，她研究當時房市處於多頭，放個5至10年都沒問題。相對來說，股票投資風險高，沒做足功課多半賠多賺少，「後來想想，等買了房，有閒錢再考慮其他投資。」
陳斐娟的媽媽也認為房地產投資最為穩當，「以前的觀念都認為買房儲蓄最能守財，而我們家從較遠的郊區一路搬進市區，也從小房換到大房，阿娟從小就搬了好多次家，對房產不陌生。」
曾被套牢 挑3房物件
歸納自小搬家的經驗及之後房產投資實戰心得，陳斐娟強調：「投資即自住，自住即投資。標的一定要自己喜歡才下手買進。」即便沒自住需求，也一定要設想，如果有一天是自己要入住這個房子，自己想不想住？
其次，陳斐娟一定會選擇至少有3間房的物件。她分析，小套房最容易受市場影響，因為買小套房的人經濟能力通常較弱，當遇到大環境利空時，難以抵抗景氣重大改變，而出現拋售潮，「小套房很像股票市場裡的融資，漲跌幅度大。」
這層體悟來自陳斐娟1997年的親身經歷。她回憶，發生亞洲金融風暴的當年，她才剛買進人生第一間房，「你能想像嗎？當時位於信義、安和路段，7、8坪小套房，買進價1坪50多萬元，馬上跌至30幾萬元。」反觀周遭的標準房，跌幅頂多1成，陳斐娟內心雖焦急，不過她咬牙選擇出租，好不容易5年後，這間小套房以1千萬元賣出。
「同樣以股票市場做比喻，3房以上，尤其是豪宅市場，就像是法人，口袋比褲管還長，遇到房市利空，較不會產生不理性的賣壓。」陳斐娟做出巧妙的類比。
買進第一間房後，陳斐娟坦言，就像買了第一張股票之後，才真正開始認真研究房地產。四處拜師請益之外，她看房看得積極，就連2003年台灣SARS疫情爆發，當時房地產慘到所有預售中心的接待人員比客人多，還是沒有澆熄她看房的熱情，因為她要培養對房地產的「感覺」。
「當時房產市場像下墜的刀子，不知道會摔到什麼地方去。」但隔年，當陳斐娟發現房價沒再繼續往下跌，同時她計算租金投報率與貸款利率間有超過3％的空間，「買點出現！」所以她不猶豫地在內湖重劃區下訂一間預售屋，並以第一間小套房收的租金，支付第二間房的貸款。而這間當時買價1坪約24萬元、總坪數50坪的大3房，如今1坪漲至超過60萬元。
不過陳斐娟提醒，預售屋雖然能夠拉長付款期間，減輕負擔，但因為房價多半會以未來2年看漲的價格來賣，所以買進價比一般新成屋要來得高，只適合在市場多頭時投資。
重視機能 選熟悉地段
地段挑選上，陳斐娟會選自己熟悉的地區，「房地產有很多眉角，沒住在巷子裡不知道。」她舉例，上班時間會不會塞車？會不會有間宮廟隱藏在公寓之間？一般仲介也不會知道，只有選熟悉的地段最妥當。「當然在母親住家附近找物件，既方便又能就近照料，好處多多啦！」陳斐娟笑得開懷。
地段之外，陳斐娟相當看重生活機能，「買房子就是買一個生活型態，不像股票基金或存摺裡的數字，更不只是金融商品而已。」她觀察房地產大多因公共建設而有比較大的漲幅，特別是捷運站附近，她有一套「捷運距離」理論，「就像從蘆洲及內湖為出發點，到台北車站的時間都差不多，假設價格分別為1坪20萬元跟60萬元，何不選擇相對便宜的蘆洲呢？」
這觀念來自陳斐娟的第3次投資經驗，那次她買進的是交通便利的捷運木柵共構宅30幾坪預售屋，「那年我在政大就讀EMBA，2008年總統馬英九就任，『馬上好』的氣氛熱烈，但是金融海嘯卻讓我『馬上套』。」
陳斐娟苦笑說，當時已支付了1百多萬元的款項，「很多人怕到選擇認賠出場。」但她分析，從木柵坐捷運到信義計畫區極為方便，房價卻是信義區的1/3，看好該房子的生活機能及後有河濱公園的大環境，她因此不受市場恐慌拋售氣氛影響持有意願。當時買進價1坪約40萬元，6年後以1坪60多萬元賣出，又是一次豐厚的進帳。
保守規劃 不懂就別碰
股市憲哥賴憲政稱讚說：「房地產符合斐娟保守穩健的投資方式，不過度涉足不懂、不喜歡的領域，又能賺錢。」如今陳斐娟能一手打造愜意好宅，關鍵便是在她只碰懂的商品。
儘管對房產市場看淡，但陳斐娟認為，人生總是要有一間房，「年輕人如果要買房，一定要勇敢跨出第一步。」若能計畫性地達到二宅一生的目標，那更是可攻可守，「第一間永遠最難，第二間就沒那麼難了。」陳斐娟笑說。
專家意見：年輕人買房 掌握3重點
重點1：做好財務規劃
精算自備款。舉例來說，15坪以上標的約能貸款7成，1千萬元的房子自備款為300萬元，購屋時就要先盤點本身的財務能力。除了自備款外，接下來要計算是否有能力負擔每月需繳交的房貸，此金額以不超過家庭收入1/3最理想。
重點2：從小屋換大屋
房屋不容易一次買到位，建議透過換屋方式，除了可養成儲蓄習慣，若購屋區域佳，房屋漲價也能賺紅利，加上收入增加，慢慢的就能小屋換大屋。
重點3：區域從遠到近
只要是捷運站周邊的房子，就算距離市區較遠，因為房價相對便宜，年輕人負擔得起，是不錯的選擇。而陳斐娟打破行政區疆界的概念，不一定要買在大家追逐的熱門區域，而是評估與市中心距離，這樣的觀念值得參考。
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