買房出租 vs. 租房買股誰比較賺？ 理財網紅：買房一定賠！

在台灣，到底是買房出租，還是租房投資股市比較賺呢？理財影片創作者「清流君」的理財投資觀念，雖然和市面上的理財專家逆風，但他以自己身為年輕世代的身份來看，經過數據統計得出的結論是「買房一定賠錢！」

清流君先指出，對「很難長期持有的投資人」來說，也就是沒有儲蓄習慣的人，買房是有利的，因為不管怎樣你都會想辦法把每月房貸繳出來。但若是「紀律投資人」，40歲以前投資股市更好。住宅價格從101年Q3到111年Q3漲幅約為4.81％，但同期間台股加權股價報酬指數高達10%，包括ETF0050，因此長期來看，投資股市獲利會更多。

有人會覺得，買房算是一種「開槓桿投資」（意即用較少的金額投資原本需要更多錢才能達到的事情）。但買房有四大成本很容易被忽略：

1.稅負成本：包含房屋稅、地價稅、管理費。

2.房貸利息

3.資金機會成本：本來可以拿來投資的現金流無法動用。

4.折舊成本

而上述成本應被視為買房的「租金」。清流君用數據驗證，開五倍槓桿買房，跟租房長期投資股市的效果來看，當租金投報達到房價4%時才會損益兩平。以買房2000萬為例，當你的房租在6.6萬以下時，用「租房買股」都是賺的。

有人會以「買對地翻好幾倍」來說買房投資最讚，清流君覺得這是一種「倖存者偏差」，就像當年買對特斯拉、亞馬遜股票也是翻了好幾千倍。他將買房視為一種「個股投資」，一般人是沒辦法在各地皆投資買房的，因此買一棟就承擔非常大的風險，包括當地產業、地段、樓型等，不如買ETF可以分散風險投資。

同時，清流君認為租房買股的自由度大，累積資產後想買房也更方便，不會太早就被房貸綁著，家不敢搬、工作也不敢換。他指出，大家應該將買房視為「一般消費」，而非「投資」會更好。

他總結，想要買房出租當投資的人，除非每個月租金都是房價的4%，每年往上調1％，還不能有房客空窗期才會贏過投資股市。更何況當房東也麻煩，「ETF不會半夜起床叫你修冷氣！」

而若是有心研究的話，清流君同意能將房市與股市搭配自然是最好，例如房市大漲時增貸，將貸款金額再投入股市，變相再平衡資產比例，不過這種做法務必經過詳細的風險評估。