買房用新青安貸款最划算?! 一表試算「3年後」期數過百... 專家:繳款金額見真章

▲新青安利息補貼僅至2026年7月31日,以長期來看,房貸利息不一定比較划算。
▲新青安利息補貼僅至2026年7月31日,以長期來看,房貸利息不一定比較划算。

【文/葉一秋】政府為協助無殼蝸牛購屋,去年8月1日推出新版青年安心成家貸款(新青安),不僅提高貸款額度到1千萬元,還提高利息補貼、延長年限及寬限期,是唯一利率2%以下的房貸,引發一波購屋潮。不過,新青安貸款真的最划算嗎?

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,以房貸利率來看,新青安確實是最優惠的利率,由政府補貼1碼,加上公股銀行補貼半碼,共貼補1.5碼,一段式利率方案現在為1.775%,甚至日前央行升息半碼,財政部為降低升息衝擊,不管是新青安既有貸戶,還是新貸戶,均由政府補貼半碼,加總共補貼2碼,凍漲1.775%利率。

然而新青安的利率補貼,無論是政府及公股銀行,補貼都僅到2026年7月31日,等到補貼結束,不再有1.5碼的利率優惠,一段式利率將從1.775%跳升至2.15%,相較現在首購利率地板2.06%,高出0.09%,若以貸滿20、30、40年來看,僅3年的利息補貼,其實並不划算。

陳俊宏表示,目前市場上房貸地板利率為2.06%,新青安一段式利率則是1.775%,相較之下,新青安減少了0.285%的利率,3年下來,節省8.55萬元的利息,看似不少,但當利息補貼3年結束,利率將跳升至2.15%(1.775%+0.375%),較房貸地板利率高出0.09%,1000萬元新青安貸款每年會多出9000元,如果是貸款30年,後27年會多24.3萬元新青安在沒有補貼的狀況下,長期來看沒有比較划算。

即使日前央行升息半碼,凍漲新青安1.775%的利率,再度補貼半碼也一樣,補貼僅到2026年7月31日,補貼時日短,後面沒有補貼的日子更長,長期來看並不划算。

實際計算新青安與房貸地板利率累積所繳房貸費用,以房貸金額1000萬元、貸款30年,寬限期5年,本利平均攤還來計算,到了第101期房貸,也就是第8年5月起,房貸地板利率所繳的房貸總額將低於新青安繳款總額(如下表)。

也有民眾打算新青安補貼結束後,或是寬限期滿後轉貸,但陳俊宏提醒,新青安轉貸雖然沒有違約金的問題,但依舊會產生代書費、塗消費、設定費、開辦費等,以1000萬元房貸來看,恐有2.1~2.6萬元的轉貸費用。

另外,房貸不能僅看利率,還有許多隱藏費用,如設定費、代書費、開辦費等,陳俊宏表示,有銀行為搶攻房貸業務,訴求補助100%設定規費,設定規費意指是抵押權設定登記費,依設定金額的千分之一收取,銀行抵押權設定金額,通常是房貸金額的1.2倍。

假設向銀行貸款1000萬元,抵押權設定金額為1200萬元,設定費則為1.2萬元,若貸款金額為2000萬元,設定金額為2400萬元,就能省下2.4萬元的設定費,貸款金額越高,省下的設定費越多,而新青安只補貼到2026年7月底,越靠近補貼期限,新青安優勢越小。

若在補貼期限前1年貸款新青安,以1000萬元貸款額度、一段式1.775%的利率,民營銀行最低利率為2.186%,1年省下4.11萬元的利息費,但要繳納1.2萬元的設定費,民眾若選銀行補助100%設定費方案,則省下1.2萬元的設定費,實際上兩者僅相差1.72萬元,但若貸款2000萬元,設定費2.4萬元,銀行補助100%設定費方案反而便宜6900元。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,新青安最大的優勢其實並非是利率,而是長達40年的貸款年限,以及5年的寬限期,可以大幅度降低房貸初期的付款壓力,即使補貼期結束後利率會較市場上最低利率還得高,還是十分有吸引力。

☆關於新青安房貸,想知道更多......

【新青安1千萬的可能】年輕人購屋3大卡關!湊錢買房沒錢裝潢?小資女存300萬改買這種房......