選擇使用權社宅好嗎

內政部為促進多元化管道社會住宅供給，目前正著手研議「使用權社宅」，分為民辦及公辦兩種模式，使用權期限為20年，提供2種繳納方式，一次付清權利金以20年市場租金總額8成計算，或分期付款為首付權利金3成，其餘分20年繳納（約市場租金7成）。雖相關細節尚未確認公布，政府需審慎思考是否值得推動此社宅政策方案。

現行政府興辦社會住宅，一般戶以市場租金價格8折定價，每次租期3年，最長續租至6年，經濟社會弱勢戶則可享租金分級補助，最長續租至12年。研擬中的使用權社宅則提供20年不漲租金的長期租屋方案，比一般租屋或社宅可能面臨幾年就租約到期調漲租金，因此使用權社宅的每年租金相對較低。而此方案需先支付權利金，不論一次付清還是首付3成方式，對年輕人能否負擔仍是個疑問。

政府也有提供地上權住宅，由政府（財政部國有財產署）公開標售設定地上權，由地上權人興建住宅並分戶銷售，民眾持有土地地上權及建物所有權。民眾雖然以支付地上權權利金（約市價7成），不用付房租，可居住房屋50至70年，惟仍需繳地租（約地價3.5%）。另外地上權住宅在銀行貸款方面較為不利，貸款成數或年限均低於一般房貸，利率卻更高，且在市場流動性差較難轉手出售，到期後，除了所有付出付諸流水。

地上權與使用權住宅雖然是比所有權住宅價格低，僅可以說是在高房價下一個不得已的選擇，因為目前使用權與地上權住宅多落在5到7成的房價，但在台灣合理的使用權與地上權住宅價格應該落在2成至4成的房價，否則是不值得購買的。

近年來，政府積極推動社會住宅政策，以期緩解高房價帶來的居住壓力。但統計數據顯示，目前社宅的供給量仍遠不足以滿足居住需求。建議政府應優先將資源投注於擴大社宅的供給量，並建立社宅長期租約制度，提供經濟弱勢戶穩定且可負擔的居住環境，待社會住宅數量達到一定規模後，再考慮推行使用權社宅。

由政府帶動推動使用權社宅與地上權住宅，應為民眾負起理財規劃的責任，譬如需以使用價值（而不是資產價值）及民眾負擔能力訂定合理租金價格，且需要更有思維，譬如借鑑參考新加坡組屋機制，將所繳租金轉為頭期款，並提供優惠房貸，協助民眾購屋，如此才是真正對民眾有利的居住協助政策。（作者陳明吉為國立政治大學財務管理學系教授、黃瓊瑩為國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員）