雙北老屋為何不改建? 原來都是為了這原因

[新頭殼newtalk] 台北市/新北市老屋改建協會今 (27) 日表示，長久以來，不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速，主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事，改建協會調查發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣，台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高，而新北市則是貪婪的釘子戶與錯誤的認知。

整理歸納這份調查後總結出八大問題排行榜。其中包括容積率不足坪數分不回、違章建築、改建後房屋稅和土增稅過高、獨居老人、釘子戶的貪婪與認知的錯誤、一樓租金補貼、及住戶沒信心怕吃虧、所有權人太多等八大問題 :

北市談一坪換一坪是天方夜譚

室內坪數分不回是阻礙台北市老屋改建的第一大問題占94%。改建協會理事長胡偉良指出，只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率，那改建就很難成功！怎麼說呢？胡偉良進一步解釋，台北市於民國82年才開始實施容積率管制，而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240％起跳，甚至到350%不等，若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%，改建後即使再加上30%的容積獎勵，還是無法和原來的面積一樣大，因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金，使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%，換句話說，縱使住戶想要自付興建費用，都不太有機會室內一坪換一坪，更遑論找實施者合建了。此外，改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費，在在都讓台北市老屋屋主不願意改建，

胡偉良並教大家一個簡單的公式，屋主可以自行算算老屋改建後坪數是否能分回？把自宅的「建蔽率乘上樓層數＝現有的容積率」，例如，你家的建蔽率是60%*4樓=240%容積率（若再加上頂樓違建，容積率就到300%了），在台北市那就比法定225%高，所以改建後室內坪數勢必會縮小，更何況大多數的現有的房屋建蔽率大多在70%左右，70%*4樓=280%容積率，不計算違章加蓋的面積都已經超出獎勵後的面積，因此要改建當然更難；若在新北市因為法定容積率稍高300%，也許還有一些空間可改建。

北市另一個大絆腳石是賦稅太高占58%

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

新北市的最大問題：住戶錯誤認知

改建後的房屋如此美好，為何許多屋主不積極爭取改建？胡偉良說：「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。 」許多老屋屋主不想花錢，只想要享受好處，借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態，不要幻想一坪換一坪，外加車位，興建期間一毛租金都不用出，世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓，這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機，殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少，加上房價開始走貶，市場上願意投入改建的建商已經不多，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。

違建是雙北共同的痛

此外， 違章建築一直是這個城市的最大毒瘤。它在雙北都名列第二大阻礙，根據統計2017年雙北市違建量就高達26.7萬件，占全國違建量四成以上，由於過去房市持續飆漲，而違建成了高房價下的產物，導致頂樓增建公寓產品在寸土寸金的雙北市格外盛行，這也造成老屋改建的另一個大難題，因為許多頂樓加蓋都會希望改建後，違建的使用面積仍能納入分回坪數的考量內；而一樓占用空地或停車者，則也是不願意在改建後喪失既得利益，因此違建成了台北市和新北市老屋改建的第二大障礙。分別占台北市69%、新北市55%。

信任感不足新北市大於台北市

許多住戶很怕吃虧被建商騙，或者認為改建曠日費時，少則２-3年，多則10年，因此他們對於改建沒有信心。這部份在新北市的情況甚於台北市，這關係到市民的素質程度，所謂不了解才會產生不信任感，只要住戶充份了解老屋改建的運作模式，疑慮不安自然就會減少。

此外，假如老屋改建涉及到一樓店面，往往一樓住戶會要求與現在一樣的租金補貼，此高額租金往往就已經吃掉建商在改建中所可能獲得的利益，所以建商自然也不會同意；而獨居老人或者所有權人年事已高、或所有權人產權複雜等都是阻礙老屋改建的最常見的前八大問題。

北市首務提高容積率 新北市則是改變認知

總體來說，台北市的容積率不足、稅費太高是最大的二大難題，這有待法令政策之修正來解決。而新北市則是住戶的認知觀念問題最為嚴重，為此，胡偉良提出幾項建言，他認為只要找到問題，答案就出來了。

胡偉良先就台北市的問題提出解決之道：第一，以台灣的房地產發展來看，解決了大台北地區的房價問題，也等同於解決了台灣大半的房價問題， 而要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），除此之外，再輔以積極、合理的房屋稅制。

第二，只要台北市放寬住宅區容積，老屋改建的成功率必可大大提升，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋，這樣就減少了住戶的換屋需求，另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售，這樣就增加了房屋的供給量。而市場的房屋價格取決於「供需」，老屋改建減少了換屋需求量，增加新屋供給量，這都有利於房價的下修。

第三，只要房價不再上漲，其實房子的誘惑力就喪失大半，如此炒房之風必可大為改善，讓房子真正的回歸到居住功能。當然，即使房價下降，也絕非低到所有人都買得起的價格，此時再輔以健全的租金補貼，讓大家住者有其屋。

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