韓國房市崩跌！今年前5月住房交易創新低

[NOWnews今日新聞]韓國房價從去年開始反轉下跌，至今跌勢不止，去年首爾公寓價格下跌超過20％，創歷史最大跌幅，而今年前5個月全韓國的房屋成交量也創歷史新低，房市仍然低迷。不過這卻不是因為囤房稅，而是韓國央行升息導致。

韓國房市為何崩跌？

根據韓媒《Pulsenews》報導，今年前5月韓國的房屋交易量為22萬2016套，比去年同期下滑14.6％，是自2006年實施相關統計以來的最低數字。交易量雪崩主要來自於獨棟與別墅物件，兩者分別比去年同期下滑38.8%和47.1%。而公寓成交量則是略有增加，比去年同期成長了5％。

韓國房市崩跌已經有許多專家討論過，首先主因就是韓國央行升息。根據《經濟學人》分析，韓國央行於2021年8月開始升息，由於韓國的家庭債務佔可支配收入特別高，因此家計單位受到影響很大，對房市造成最直接的衝擊。

另外ING集團的研究報告指出，除了央行升息外，韓國房市暴跌也可以歸咎於供需失衡。韓國房價在2020～2021年飆漲，主要因為疫情期間，韓國政府提供了大量的積極金融政策以及寬鬆財政措施，造成許多民眾興起「恐慌購買（Panic buy）」的購屋衝動，這個勢頭隨著央行升息後急轉直下，而這時市場上卻仍有許多建案正要開工或是興建到一半，供需不匹配導致房市價格如倒V字型暴起暴跌。

至於疫情後經濟總體表現不佳，韓國少子化嚴重等等，當然也都會對房市造成影響。而韓國前總統文在寅，自2018年起開徵「囤房稅」，調高持有非自住房屋的稅率，不過效果十分有限，事實上如前所述，韓國房價在2020～2021年飆漲，完全沒受到囤房稅影響。

房市崩跌之後發生了什麼？

根據《BusinessInsider》報導，韓國1980年至2005年出生的千禧年世代，如今正是社會的主力人口，但卻僅有12.7％的單身人士擁有房產，只有36.6％的夫婦擁有房產，而有42.5%的千禧年世代仍與父母住在一起，被稱為「袋鼠世代」，因為他們仍然無力負擔買房，且因為租金上漲，不得不選擇回家與父母同住。

而這又要提到韓國特殊的「全租房」制度，「全租房」是指租戶一次性向房東繳納高額押金，通常是房屋價值的60～80％，租約（通常至少兩年）到期後房東會返還押金，而在租約期間，房客只需付水、電費，無需再支付租金。

「全租房」讓房東能夠無息取得一筆錢去進行投資，很多時候錢又投入房地產市場，而房客則是把預先繳納的押金當成一種儲蓄，並省下租金費用。但隨著房市崩跌，房東投資失利，租約到期時無法償還租客押金，房東跑路、人間蒸發的事蹟層出不窮，而拿不回租金的房客也大受打擊，整體房市更加紊亂。隨著全租房亂象頻生，韓國租屋族轉向回到「月租房」，也就是台灣習慣的按月付租金，但對於過去熟悉全租房的韓國人來說，卻會覺得「月租房」如同增加了額外的租金支出。

韓國天主教大學的經濟學者楊俊秀（YANG JUNSOK，音譯）表示，韓國有許多家庭將房地產當成投資，尤其不少退休家庭的經濟來源是依靠房市，房價崩跌後，這些家庭的生計受到影響，可能會導致整個社會發生消費緊縮、經濟崩潰的連鎖反應。韓國央行曾做過銀行壓力測試的評估，認為房價下跌15％以內都不會造成系統性風險，不過去年首爾的公寓價格崩跌超過20％，雖然不是全國各地都下跌這麼劇烈，但其中風險依然讓人不敢掉以輕心。

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