預售屋交易量腰斬！房市急凍，買房好時機要來了？

文：康陳剛 圖片來源：謝佩穎攝

全台房價飆漲了2年多，進入2023年，房市多頭氣焰要轉趨收斂。

儘管房價數據仍在高點，但買氣明顯緊縮，根據統計，2022年第三季六都預售屋交易量，與前一年同期相比已呈現腰斬。房市在高點量縮，正是房價上漲疲軟的前奏。

從事代銷業多年的豐匯地產總經理施棟瀝也坦言，現在預售屋接待中心看房人流跟2021年底相比少了5成，而且都是以自住客為主，熱度確實大不如前。

市場普遍預期，明年央行升息力度將減緩，但國內房市不會隨之回穩，因為供需形勢逆轉已經一去不回頭。

漲到心累，怕錯過變怕買貴

從需求面來看，這2年快速上漲的房價已逼退不少買方，甚至連人人稱羨的竹科工程師都大喊吃不消。

「我一年前很積極想買房，現在已經不想看了，」在聯發科當工程師的小周嘆了口氣說，竹北高鐵站附近，2021年底的實價登錄一坪還在50萬，2022年這附近預售開價已經拉高至70萬，自己再怎麼調高買房預算也買不到理想中的窩，「有點躺平、放棄，邊存錢邊觀望。」

小周就像眾多首購族的縮影，面對追趕不上的高房價只能再等等，「房市現在最大問題就是之前漲太多，」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德強調，漲多就是房市最大的利空，買方心態已漸漸轉為觀望氛圍。

再者，這波房價大漲的另一助力，是買方「FOMO」（Fear of Missing Out，害怕錯過）的集體焦慮，深怕房子現在不買，未來會更負擔不起。尤其是缺工、缺料導致房屋造價攀高，也成為代銷業者說服買方、拉抬房價的理由。

但營造工程指數在2022年5月達到高峰後，就緩步向下調整，尤其是鋼筋價格明顯調降，顯示房屋造價已經見頂。

「現在沒有『不買會更貴』的預期，無形中影響了購屋行為，預售屋價格也比較可能因為造價修正而退讓，」曾敬德分析買方心理的轉變。

賣壓沉重，剛需購屋好時機

雖然房市買氣轉弱，但建商還來不及調整推案策略，未來5年內預售屋供給量仍將維持在高檔，也是房市供需情勢逆轉的另一主因。

全國住宅建照核發戶數從2020年的16萬，接著在2021年達到17萬戶，創下過去十年新高；而2022年前三季更有13.4萬戶，全年戶數將很可能超越前一年的總量，未來大量新屋集中投入市場的結果，將會加重賣方的競爭力度。

「這3年建照核發量『爆量』，效應會延續3、4年跑不掉，一定造成短期內價格修正的壓力，」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛直言。

他也指出，若接下來預售屋成交價、量仍不如預期，加上央行未解除選擇性信用管制，會讓建商在資金調度上比較緊張；如果建案施工進度延宕、甚至延遲交屋，還可能成為銀行抽銀根的理由。

當建商出現財務壓力，將會優先賣出手上的新成屋餘屋，換取現金投入新的開發案，甚至可能降價以求快速銷售；而周邊的預售屋行情也會因此受到波及，如同骨牌般讓房價議價空間拉大。

曾敬德提醒，接下來高單價、高總價的房屋，以及雙北以外近年漲多、量大的重劃區，都要特別注意價格下修風險；而對一般消費者來說，2023年房價漲不動，會更容易和賣方有談價空間，對於剛需族群買屋會是一個好時機。

「現在市場就像是冷掉的水，再煮開要花很大的火力，」他形容，一旦買氣失去信心，市場要想反彈向上，將會格外困難。

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