頭條揭密》陸房市盛宴告終?政策調控博弈3大惡兆危機重重

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大陸今年房地產市場狀況相當紛亂,一方面房企接連爆發財務危機,二方面各地收緊房地產市場管理政策,既「限漲」又「限跌」,市場機能完全打亂。一向被視為大陸房市重要銷售檔期的「十一」連假,在今年已失去熱度,受到房地產市場前景不明的影響,房市連續出現3大惡兆,不只購屋者轉趨觀望,房產投資客也打算趁早下車。大陸官方以穩定為原則進行強力干預,效果如何恐怕仍要看疫情後經濟復蘇的情況而定。

大陸今年加強整頓房地產市場與房企,防止出現因房地產業波動而出現系統性危機,設立多項新規約束房企過度擴張信用與財務杠桿透支。已有多家房企連續出現財務危機,如恒大、新力、花樣年等公司。外界非常擔心房企是否會接連爆雷,甚至波及相關產業,尤其令人擔心的是否會因而引發系統性金融危機。

一向是房地產開發商銷售的重要檔期的「十一」假期,很多公司都會推出各種促銷活動,但是今年買氣大不如前。業者認為,原因很簡單,就是過去幾個月房地產行業都發生了巨大的轉變,3個重大的惡兆將重挫連續飆升20年的房地產市場。雖然大陸官方一再重申要維持市場穩定,但畢竟現在大陸市場經濟體量與本世紀初發生金融危機時已大不相同,加上國際局勢丕變,是否能穩住重大的市場波動,仍引起不少憂慮。

首先,房地產業者認為的第1個惡兆是越來越多的房企陷入債務危機,負面消息不斷。據統計資料顯示,到9月底宣告破產房企高達294家,連同假日在內,平均每天都至少有一家房企倒閉。而有更多的房企是處於資金緊張、負債率居高不下的債務窘境,一些先前清理資產縮減規模的房企如萬達、萬科,反而因為財務狀況良好,現在被認為極有「先見之明」。財務困窘的如恒大、融創、花樣年、建業等大型房企,原指望從加速銷售來改善財務,卻又遇上官方「限跌」,再不就是購屋者觀望,財務壓力愈發沉重。

其次,由於政策收緊,3月以來房市成交量快速萎縮,8月以來更呈現斷崖式下跌。大陸房仲業統計,10大城市中秋節檔期新房成交量較去年同期下滑82.1%,8月份較去年同期也下滑72.4%。中古屋的情況就更慘了,中秋檔期比端午檔期降低58.6%,有些城市房屋成交量與去年相比跌幅更高達90%。全大陸房地產最熱的深圳8月成交量跌幅同比下降81.96%,為10年來最低點。其他城市如杭州、鄭州、上海、青島、成都、重慶、武漢等城市,也都從6月以後出現價量齊跌的現象。

第3個對房地產業的惡兆是房貸利率持續上揚。房貸利率上升主要來自於官方限限制金融業房貸總量的政策,很多銀行房貸額度不足,推遲了貸放速度,或是將僅剩的額度調高利率,利率上漲幅度高達3至4成,部份城市傳出已有超過7%的利率。這些現象都影響了房企的現金流,對困窘的財務危機有如雪上加霜。

絕大多數大陸房地產分析師都認為目前大陸房市已步入寒冬,若無強力激勵政策,市場信心很難恢復。雖然仍有很多業者認為,大陸官方調控不讓漲,也不會讓它跌太兇,主要政策基調既是「穩定」,隨時都可能進行市場干預,以放寬政策來支撐房市,這也是許多買家保持觀望的主因。

大陸官方媒體發文章聲稱要「謹防房市大起大落」,房價上漲過快或下跌太重都會給房市帶來危機。該文甚至認為,一些房企為了回籠資金進行「惡意降價」,不符合房市穩定發展的政策。這顯然是指房企為解決財務危機,可以將資產打包賤價出賣,但不能將手下房產降價來影響市場行情,此種完全由官方下指導棋的做法已經完全脫離市場規律,能否奏效恐怕還難以斷定。例如,房價「限跌令」是針對新房的售價,但不規範中古屋市場,因此已有很多業主已開始大幅降價拋售中古屋。有些房企限於規定無法降價,迫不得已時也會採用其他方式繞過規定來出清新房,同樣也會在市場上形成降價效應與心理預期。

現在大陸房價剛開始下挫,市場趨勢與政策調控正在進行博弈,政策與市場誰能佔上風還很難說,但危機顯然不會輕鬆地解決。很多分析人士對於官方干預市場的效用到底如何仍持謹慎的態度,但他們也承認,面對危機,不干預是一定不行的。還有些樂觀的分析人士則認為,受疫情影響,以美國為首的經濟發達國家都是擴大債信拼命印鈔票來度過危機,導致各種原材料與資產價格持續上揚,疫情延續愈久,資產價格潛在上漲壓力蓄積愈高,反而可能是疫後經濟復蘇中破解大陸房市危局的最佳契機。