類「城中城」全台超過500棟 專家示警:須強制成立管委會

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【文/Amy Wang】10月14日凌晨2點一場惡火,使得高雄市鹽埕區40年大樓「城中城」內居民慘叫聲四起,整棟大樓濃煙密佈,根據最新消息,社區內死亡人數已經達到46人,堪稱高雄史上單一建築物最慘烈火警,而這樣的老舊、無管理的社區不僅僅存在高雄市,全國目前類「城中城」的社區大樓還有500棟,這也凸顯出台灣老舊社區大樓潛藏消防安全以及社區管理危機。

▲高雄市鹽埕區40年大樓「城中城」遭逢祝融,造成46人死亡。高雄市政府提供
▲高雄市鹽埕區40年大樓「城中城」遭逢祝融,造成46人死亡。高雄市政府提供

應強制成立管委會

景文物業管理機構董事長郭紀子,同時也是台北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫主持人,他指出,根據《公寓大廈管理條例》第29條所有取得使用執照的公寓大廈皆應成立管理組織,但至今仍有絕大多數的老舊公寓大廈仍未成立管理組織,基層一盤散沙,強烈建議應將這些未有組織之大樓強制成立管委會。

郭紀子表示,隨著都市發展的歷史演進,建築物隨著使用時間延長而逐漸老化,全球各地區許多都市都面臨到建築物老化問題,不僅消防安全、結構安全堪虞,建築美觀與性能下降等問題也會不斷加重,嚴重影響居住品質,還會造成建築物維護與附屬設施運營成本的上升,需要更新與修繕的問題不斷積累,諸如此類的問題,成為許多城市的發展困擾。

缺乏適當管理、維護、修繕的建築物老化問題,不僅應引起政府的關注,也應成為廣大公眾的擔憂,而這些老舊設施管理維護的問題,需仰賴社區居民的管理組織來共同處理。郭紀子表示,台灣政府在1995年公布《公寓大廈管理條例》後,該條例第29條便要求所有取得使用執照的公寓大廈皆應成立管理組織,但是至今仍有絕大多數的老舊公寓大廈仍未成立管理組織。

▲全台類「城中城」大樓還有超過500棟,專家建議應強制成立管委會。高雄市政府提供
▲全台類「城中城」大樓還有超過500棟,專家建議應強制成立管委會。高雄市政府提供

加保意外險火災險

郭紀子認為,城市老化問題非一日即成,解決社區老舊問題也絕非一蹴可及,基於人性上可能因為搭便車效應或是對公共事務的冷漠,造成公寓大廈內層出不窮的亂象,,除了依照法令需成立管委會以外。他建議,應提出有助於社區住戶在自主維護管理上所需付出的時間、錢財和溝通成本之方向,像是「提高誘因」、「增加不成立管理組織之社區所需負擔的成本」與「成立管理組織後的輔導機制」。

除了參考上述的解決對策外,建議政府實務上還可以採用「抓大放小」策略,針對建築物屋齡達40、50年、自住戶比例高且住戶較多的中大型熱門社區,若已經有符合建築物因有消防失修、傾頹或朽壞而妨礙公共安全,而納入都市更新計畫條件等老舊公寓大廈,可以優先撥相關經費輔導其成立管理組織,並呼籲住戶加保公共意外責任保險、火災保險等,以避免意外發生時造成嚴重傷亡。