風評:中國加大力道救房市,問題與風險大

針對低迷不振的房市,中國上週祭出多項堪稱「大幅放寬」的提振救市措施,期望為經濟解套,只是問題多又有再陷債務池沼的風險,讓人憂喜參半。

日前中國官方通知多家金融監管機構,將取消全國層面首套住房和2套住房商業性個人住房貸款利率政策下限;中國人民銀行(央行)還將首套購屋貸款的頭期款最低比例款降至15%,第2套購屋頭期款最低比例降至25%。此外,中國國務院副總理何立峰表示,商品房庫存較多城市,政府可以「酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」。

放寬首套或第2套購屋的頭期款最低比例,算是調控房市的「傳統武器」,過去中國房市時常熱過頭,官方要調控、讓房市降溫的方式,當然要從減少需求下手,方式就是讓購屋者更難取得足夠資金,提高頭期款比例就是方法,台灣央行針對豪宅的「打房」措施,也曾限制其最高貸款成數為5或6成,意思就是買豪宅的頭期款要準備4或5成,藉著高頭期款嚇退不少買家。

這次為了拉抬中國房市,官方把頭期款成數降低,等於是降低購屋門檻,希望能激發民眾購屋、增加需求來拉抬房市。

不過,更值得重視的是要地方政府收購房子一事,這個方案在數月前就已被提過。用台灣本地的說法就是:地方政府收購餘屋、為房地產業者解套。這既是一個威力強大、拉抬房市的方法,同時也是後遺症嚴重、問題多多的解方。

說其威力強大是因為,現在房市最大的問題是買氣薄弱,過去業者靠著槓桿、盲目擴張增建,導致市面餘屋多;不少業者也因財務出問題,更無力續建交屋,民眾又更無意進場購屋,從而形成惡性循環。

而地方政府下場購屋,從整體房市看,馬上減少餘屋數量、去化更多房子,從個體面看,建商把積壓手上的餘屋賣給地方政府,去化存貨、手頭上也有錢可運轉、可去完成其它建案,如房市止跌上揚、逐步回春,民眾恢復信心就會購屋,房市可因此逐漸回到上升的軌道。

話是沒錯,但其中問題不少,最明顯、也是第一個問題是:地方政府該跟那些建商購屋?又應該買下那些房子?有些房子買下是有用處、也容易再脫手給一般民眾,純粹算是為建商運轉;但有些房子因地點或設計不佳,可能永遠成為「呆樓」,萬一地方政府手上最後滿手這種呆樓,怎麼辦?

而眾所皆知的是:地方政府對建案好壞未必有專業前言能力,更且貪腐因素永遠存在,這點同樣會帶來第2個大問題:價格。地方政府要用什麼價格向建商收購房子?不必懷疑,這裡面存在的圖利與收賄空間多到嚇人,負責與相關官員不必貪心到要幾成,因為收購房屋的總金額是一個大數字,只要從中「刮下來」幾個百分點就是一筆財富,而中國官僚體系的貪腐習性應不必多言。

最後則是所謂的「道德風險」問題,如果企業盲目擴張、舉債,出問題最後都能讓政府來幫忙收拾爛攤子,等於變相鼓勵大家可多冒更大的風險,賺錢自己享受,賠錢政府善後。要降低道德風險因素,就看官方的處理方式,是否對經營者、投資人、股東等都給予嚴懲。

事實上,在房地產不景氣、餘屋過剩時,這種由政府收購餘屋,讓建商套現、改善財務,同時讓整體房地產景氣因去化了餘屋而脫困的方式,台灣早年也曾提出過。1998年台灣爆發本土金融風暴,出事的企業以建商為主,影響最大的就是銀行滿手不良債權,壞帳飆到5%以上。當時執政國民黨,就曾提出由政府收購餘屋,用來作為國宅等用途。

但這種政府拿錢為建商解套、存在過多政商不當關係、潛藏敗壞吏治風險的想法,終究因爭議太大而不敢實施。

中國房市問題確實對整體經濟帶來沉重的拖累效應,必須解決才能讓經濟恢復活力與帶來較高的增長。但如果以官方收購餘屋為之,除了之前提到的諸多問題外,也會再次掉入債務陷阱,更難「戒掉」經濟靠房市的癮頭。放寬購屋限制容易作,但政府購屋則難作、問題多,最後是否能落實要再觀察,較務實的作法恐怕還是透過金融體系落實「保交屋」政策。

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