風評:重稅與遏止法人炒房是讓打房見效的良藥

主筆室
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上周內政部公布一份報告,指法人「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然人嚴重許多;此外,行政院房市健全小組傳出有意把房市「短期交易」規定調為5年內,並課以重稅,同時行政院會近期也將再提出打房新措施。如果行政院最後能成功提高炒房稅賦並堵住法人炒房規避高稅率之途,這波打房才可望竟其功。

先談比較「單純」的重稅政策。過去台灣炒房能成為一本萬利、每隔數年就要捲土重來的投資(投機)浪潮,很重要的原因,是過去稅制下,炒房的資本利得稅幾乎不必課稅,甚至是越短期進出(例如一年內)越不會被課到稅,因為土地現值根本未調整而不會有土增稅要繳納。某個角度而言,台灣的制度就是鼓勵民眾與企業,把剩餘資金投資房地產,因為政府幾乎給予「免稅」的優惠獎勵。

2016年上路的「房地合一稅制」讓房屋交易的資本利得也開始要繳稅,而且為了打擊炒房,對短期進出課以重稅:持有1年內就賣出稅率45%、1-2年課35%。簡單的說,政府定義的短期進出是2年內,要課以35-45%的重稅。

這次政府要打房,加重炒房者的稅賦應屬必要,加重的方式有2種:一個是提高稅率,例如,1年內進出的資本利得稅從45%提高到60%,另一種方式是拉長對要課重稅的所謂「短期」的定義,政府顯然有意採後者:把短期定義從2年拉長為5年,2年內課45%、2-5年課35%等。但事實上,政府也可考慮雙管齊下:拉長短期定義的同時提高稅率。

房地產業者當然反對,理由是一作「房市就冷掉」、「現在推案利潤率都很低」等。對房地產業者而言,只有房市交易熱絡、房價持續看漲,才有源源不絕的獲利;至於買者是一般自用者還是炒房投機客,完全不是業者關切的重點。至於房價是否會漲到年輕人與一般民眾都買不起房,更「不干己事」。

不過,對政府、對台灣社會而言,這卻是再重要也不過的事了。高房價之害應該不必多言了,過去幾年台灣所有民眾─除了賺到錢的炒房客外─都應感受深,因此政府該全力避免房價因人為炒作飆升,應無疑義。

至於說會因此讓「房市就冷掉」,其實政策的目的就在此:把投機客減少、房市冷卻一下、房價不要人為炒作飆升。而建商推案的利潤率高低,與針對炒房短期進出的高稅率,其實是2回事,不必亦不應混為一談。

而對法人持有「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然人嚴重許多一事,有必要深入再看。根據內政部的統計,全國有11.24萬個法人擁有住宅,其中1.34萬法人擁有4房以上,占擁屋法人的11.96%,但這1.34萬法人合計擁有34.08萬住宅,占法人所擁有住宅46.34萬宅的73.55%,從這個數據來看,又以囤房情況非常嚴重。

不過,如果考慮到有些法人,本來就歷史悠久、資產雄厚、遍布全台,甚至是以擁有多棟住宅為業,例如金融保險、大型企業、連鎖商店,都有可能成為擁有4房以上的法人,因此集中度未必是大問題,真正的大問題在另外一個數據:去年第4季,持有一年內即出售住宅的比例,自然人為9.74%,非不動產及營建工程業的法人卻高達54.51%。

雖然每個企業的經營模式、碰到的問題與狀況都不同,不無可能碰到非短期就出售資產的狀況,但這些持有1年內就出售住宅的法人,屬於投機客為規避高稅率成立的「專業炒房公司」的機率相對就大得多;自然人炒房1年內出售的資本利得稅率高達45%,但法人則以20%的營所稅率課稅,是自然人的一半不到,專業投機客當然有充份的誘因成立公司來炒房避稅,高比例法人持有1年住宅就出售,應該看得出問題所在,這個漏洞一定要堵起來。

方法也很簡單:最單純的方法就是法人短期進出房市適用的稅率與自然人相同(分離課稅),投機客大概不會再有多少誘因要靠法人避稅誘因了。如果制度上已堵住靠法人規避高稅率的炒家,就遏止房價飆漲的目標看,法人持有多房的占比問題已非關鍵問題了。

業者以各項營建成本上漲為由反對打房政策,其實理由非常奇怪。政策並未禁止或限制房價上漲,只是減少因投機買賣導致的房價上漲;而高稅率是針對資本利得課稅,換句話說,如果房價未漲或虧損,也課不了稅,這是一種所得稅,有賺錢才要課,而非有交易就要課的交易稅,業者反對的理由實在難稱高明。重稅加上堵住用法人規避高稅率的漏洞,雖然不能保證房價不漲,但至少大幅減少投機客拉動房價上漲的力道。

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