【Yahoo論壇/法拍小哥】修繕、估價 花錢學經驗 好物件不會自動送上門

資料照
資料照

作者法拍小哥為法拍屋顧問師

當你確定某個物件的地點及周邊環境良好,就算是問題屋況你也可以試著自己解決,那麼在議價時,你自然有藉口殺到合理區間!這種情況若真的發生,那麼我要恭喜你,因為你買到的肯定就是Apple超值物件了! 

在買房子的時候,我認為有兩個很關鍵的地方一定要注意:

1.確定有無重大瑕疵

2.觀察主建物是否有結構性的問題

首先是有無重大瑕疵,例如凶宅、海砂、輻射等無法後天來解決的問題,再來就是結構受損。畢竟結構受損的房子,很難用後天的方法來彌補。所以上述兩件關鍵是我在評估一間房子好壞時,一定要釐清的重點。

記得某次曾與合夥人在評估買進房子之前,大家討論了地段、環境、屋況、價格等狀況,了解到這間房子已經十幾年沒住人,屋內現況幾乎跟廢墟沒兩樣,加上價格低於市價的六折,也請了技師來評估此物件的狀況是否可以處理,仔細檢查房屋內的梁柱、天花板、鋼筋狀況後,全部確認才出價買進。

然而就在施工拆除過程中,工班發現樓地板不太穩,檢查後這才發現,地下室的樑柱已經出現大裂痕,屋主雖然打了大大的H鋼來支撐建築物的結構體,但還是不穩……。這其實就是我們當時在評估屋況時,沒有到地下防空避難室檢查,導致忽略了地基的主結構狀況,也因為這樣的瑕疵,導致這個案子無法依照原本計劃施工。

在經過一番討論後改為一般的三房兩廳住家模式,施工材料則選用比較輕的建材,例如使用矽酸蓋板隔間,白磚隔間、材質盡量能輕則輕,最後裝潢成本花了50萬,幸好當初買下的價格確實便宜,施工完畢後賣出,還是有一點點的利潤回饋,算是有驚無險地完成了這樁交易!

從這個經驗中我們可以學習到,一間房子之所以便宜賣,肯定有原因。決定買下之前一定要觀察所有能看到的問題,例如建築結構、社區鄰居、重大瑕疵,屋況(漏水、壁癌)、屋主財務狀況等,只要確認是自己可以解決的狀況,購買時的經驗多了,便可用這些來當作談判、議價的籌碼,解決這類問題,那你就可以善用這些你解決問題的能力。有天當你找到一個物件地點沒問題、屋況問題你也可以自己解決、價格又有辦法殺到有利潤的區間,那麼恭喜你,因為你基本上應該買到的就是 「Apple物件」。 

而反過來說,如果上述有些問題是你無力解決的,那麼基本上就算房價再便宜,我都不建議你買下這房,例如凶宅、海砂、輻射、主結構破損、旁邊有福地……等都是,因為銀行在核定房貸時,上述這些因素都是銀行不願意承貸的因素。因為銀行也會考量,未來若借款人還不出錢,抵押品被銀行拿去法拍市場時,可能也無法順利拍賣到好價格,如此一來,銀行借出的這筆錢就有變成呆帳的可能。

短短3小時內就簽約,市價5折買好屋

再舉一個例子跟大家分享,買房子快速地下好離手肯定是必須的!前些時候買下了一間房子,主建物、主體結構都算OK,地段位於某個商業區內,週邊的生活機能完善,唯一美中不足的是,房子旁邊有一塊300坪的空地,目前供做停車場使用,再往前一點有個公園預定地, 前景不明……。但因為這間房子已經十多年沒有住人,所以屋況蠻糟糕的,例如陽台有漏水,公共區域的部分,像是樓梯間的屋凸因太久沒人使用,導致水泥塊崩落、鋼筋也裸漏出來了。

我隨後又再去確認一下屋況,發現頂樓曾做過防水,所以主建物的天花板狀況還算好;但陽台雜草叢生,植物的根部在水泥表面生根,所以導致附屬建物的陽台部分出現漏水情況。

仲介私下向我透露屋主是一對夫妻已經離婚所以急售,也就是說,這個物件目前沒有底價,只要我出價,他便可去跟屋主談。也因為我已前後去看了這個物件好幾回,確定整體條件可行,於是我當下就以市價的5折出斡旋。最後幾經周旋,就在我多加了10萬元後,這個案子便成交了。

銀行已估價的房子,居然不能核貸

在買下這間低於市價5折的房子之前,我曾打了一通電話給自己認識的銀行專員詢問估價,並且傳了謄本給他,請他幫忙。銀行後來回覆我,初估此地段的房子,每建坪價格為13萬元。

後來,等我買下房子,再把這個案件送到同樣的銀行去申請貸款時,銀行竟回覆我:「因為房子樓下有宮廟,所以拒絕承做貸款!」收到銀行這樣的回覆,讓我當下真的傻眼了,心裡想的是:「我已經在買房之前給你估過價了,你告訴我銀行對於此間房的鑑價金額,現在已經成交了,你才跟說無法貸款!」無名火頓時冒上來…。

其實,在買下這一間房子之前,我也知道樓下有宮廟,了解這樣的因素會降低銀行的鑑定價格,但我心裡的盤算是銀行鑑價再打9折。但因為取得價格為市價5折夠便宜,所以我當下也就不以為意,但是現在居然收到銀行通知向我表示「鑑價部門不願意核貸」,這叫我如何是好? 

其實我也明白,對於房市交易,銀行一直以來都是站在比較保守的立場,我也認知到這間房子若無法順利償還借貸金額,將來送進法拍市場,價格可能會再更低……,但無論如何,總不至於是完全不核貸的情況。

但結果既是如此,我也只好認了,後來再多跑幾家銀行試試看,最後還是順利核貸下來了。

從這個經歷來看,我會建議大家在跟房仲出價買房子之前,先把物件送銀行做估價,的確是一個很重要的步驟,但銀行的初估並不代表最後真的會核貸這些金額給你。所以,為了避免同樣的情況發生,我建議大家可做一些方法來避免:

1.要出價之前找兩家以上的銀行做估價

2.找認識的代書,請代書協助作業

3.查詢實價登錄的價格

4.大樓華廈建議查詢「樂居」網的價格行情

5.多打聽並熟記銀行眼中的瑕疵因素

本文摘錄自:《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》

作者: 法拍小哥

出版社:時報出版

______________

【Yahoo論壇】係網友、專家的意見交流平台,文章僅反映作者意見,不代表Yahoo奇摩立場 >>> 投稿去

你可能還想看