商辦價格Q3跌幅擴大 租金漲勢暫歇

（中央社記者潘智義台北2016年9月29日電）據信義全球資產最新統計，北市商辦售價延續第2季的下跌趨勢，各商圈第3季價格全面向下，平均售價跌至新台幣84.3萬元。

信義全球資產指出，北市各商圈租金第3季結束連續2季上漲，回檔修正，進入盤整，整體平均租金跌至2115元；毛租金資本化率在售價跌幅高於租金的情況下，上升至2.4%。

另外，受惠於敦南及南京四、五段商圈空置大幅下降，使整體平均空置率下降至7.67%；內科廠辦空置率為5.46%，顯現商辦需求旺，需求更勝供給。

信義全球資產總經理柯宏安分析，今年以來不動產價格全面下降，住宅反應較快，因此跌幅較大；商辦部分，由於高峰期的漲幅不如住宅，因此價格修正的壓力相對小。但是整體房市不佳，已使降價逐漸成為共識，平均售價已連續兩季走跌，且第3季下跌幅1.06%，高於第2季。

柯宏安認為，在經濟情勢未轉好，又無其他利多消息的情況下，預期未來持續在底部盤整；但若國際金融情勢動盪，或不動持有稅賦上升等利空因素出現，跌幅不排除加大。

從買賣交易來看，相較於第2季商辦交易量回升，第3季交易進入停滯期，價格續跌；不過第4季屬商辦傳統旺季，指標型案件如蘇黎世大樓若標脫，有望帶動交易量上升。

空置率部分，由於今年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主。買方以租代買的策略仍然不變，因此空置率維持下降趨勢，第3季平均空置率再下修至7.67%，其中又以南京四、五段商圈空置率1.83%為最低，敦北民生以2.73%的空置率排名第2，敦南商圈4.31%的表現也不錯。

租金部分，A+級辦公下跌至新台幣2933元，A級辦公上漲至1882元，B級辦公則下跌至1470元。以區域來看，信義世貿商圈區域供給多，下跌較為明顯；而松江南京、敦北民生、敦南等傳統商圈，因傳產、金融業需求多，租金呈小幅上漲。各商圈間漲跌互見，租金走勢進入盤整。

另外，受到今年全球經濟情勢不佳影響，使外商在租賃條件評估格外保守，議價幅度加大，加上內科及南港等區域逐漸成熟，形成外移拉力，更使北市中心商業區租金上漲動能停滯。

廠辦方面，北市平均空置率再下降至5.46%，雖然仍以西湖段1.19%空置率為最低，但第3季文德段及舊宗段空置率都下降至10%以下，顯見企業進駐內科的好感度持續上升。

在西湖段供給有限的情況下，企業只能往周邊的文德段、舊宗段尋覓適合據點。售價部分，價格小幅下修，內科平均售價約為52萬元；租金則逆勢向上，平均租金為1128元。整體而言，西湖段及舊宗段較受青睞，售價或租金有撐，文德段表現則相對弱勢。