估Fed下半年降息金手銬效應似緩房市盼好轉

世界日報

2024年6月11日上午2:20

上市房屋數量比一年前增多2.1%，預期聯準會（Federal Reserve)今年下半年會開始降息。有些房市專家認為市場將會改善，但另一些則認為交易量還會持續低迷，今年第四季利率不會降到大量吸引買家的地步。

房地產經紀商Redfin的執行長CEO凱爾曼（Glenn Kelman)最近指出，他認為今年第一季房市已經觸底，下半年的房市會稍有改善，成交數量應該會增加。他是比較樂觀的房市專家，但Bankrate.com公司的房地產分析師奧斯卓斯基（Jeff Ostrowski)則表示，目前的房市很詭異，所以很難預測會如何發展，交易不見得會變得熱絡。

網路地產商Zillow的資深經濟師迪豐蓋（Orphe Divounguy）指出，「房貸利率鎖定效應」（mortgage rate lock-in effect）似乎開始消退，上市房屋會因此增多。這個效應又稱「金手銬效應」（golden handcuff effect），幾年前利率極低的時候拿到房貸的人，如果想換屋現在必須付很高的利息，因此他們不願意賣房去買更貴的住宅，但這個效應似乎在消退，拖延幾年之後，這些人中有些決定要換房。

在6月1日結束的那一周，新上市的房屋數目比一年前同周多了2.1%。在這一周，房屋庫存量比去年同周多了35.5%，由於房屋需求仍然很高，供需之間稍微接近一些，這是凱爾曼認為房市會變得比較暢旺的原因之一，拖延買房的人現在會想進場購屋。

但房貸機構房利美（Fannie Mae)的首席經濟師鄧肯（Doug Duncan）表示，單單是上市屋增加，並不會吸引買家搶進，由於現在房價太貴、利息太高，這些新增的上市屋並不會很快地售出。

6月6日的30年期固定利率房貸（30-year fixed rate mortgage），利息是6.99%，比5月20日的7.22%稍有下跌，迪豐蓋表示買家並沒有因此搶進場。如果利率持續在7%左右的水平，很多潛在買家還是負擔不起。預期聯準會12日會繼續維持現有利率，但全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors）預測聯準會在秋季之始會開始降息，也就是9月下旬，預期第四季的房貸利率會降至6.5%左右。

奧斯卓斯基表示，房市低迷是指交易數量少，而不是房價下跌。全美國房價中間值比一年前又上漲4.4%，達到39萬2200元，而且預期今年夏季會再創歷史新高。

在某些地區，房價稍有下跌，譬如連續多年火熱的德州房市稍有減溫，奧斯汀（Austin）房價比1年前跌了2.9%，聖安東尼奧（San Antonio）及福和市（Fort Worth）跌了1.2%。奧勒岡州的波特蘭（Portland)則跌了0.9%。但房地產經紀人協會指出，價格下跌的都會區只占10%，90%的都會區房價還在繼續上漲。

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