何世昌/新房子住起來很爽 但管理費要價不菲
你家的管理費每坪要多少?大約在 2020 年新冠肺炎疫情爆發之後,物業管理業大鬧人力荒,費用順勢調漲一波。此後,社區管理費都回不去了,尤其新建案往往嚴格要求物業人員素質,公設維護項目多且修繕仔細,住戶承擔的管理費用比中古社區高很多。
台北市「一般住宅建案」管理費較常見的介於每坪 120 ~ 160 元之間(統計範圍僅限住宅建案,並扣除高低極端值),而且還在持續上揚當中,少部份建案一坪甚至已收到 170 、 180 元,主要是北市人力成本最貴所致。
管理費第二昂貴的是新北市,每坪約 90 ~ 120 元,再來是台中市約 80 ~120元。台中市少部份建案管理費收費略低,僅約 60 、 65 元左右,唯低收費的建案數量比以往降低不少。桃園市收費較為適中,大多是每坪 70 元~ 100 元之間。南二都是全台新建案管理費用最便宜的地方,每坪管理費約 60 ~ 80元。
若比較「豪宅」(坪數達百坪以上)管理費,則台北市依舊最高,每坪從 250 ~ 550 元不等;管理費較少的是大直豪宅「西華富邦」,最貴的是信義計畫區「陶朱隱園」, 288.8 坪戶別每月管理費將近 15.9 萬元,一年管理費約 190 萬元。台中豪宅管理費大多是每坪 120 元~ 180 元。南二都豪宅管理費仍舊最佛心,其中「京城天贊」每坪管理費僅 96 元,坪數較大的 244 坪戶別每月管理費約 2.3 萬餘元,一年管理費約 27.6 萬餘元。
管理費的多寡,與住戶要求的管理品質、物業服務人員素質、保全班制、公設維護內容、社區量體大小,以及提供其他服務項目等因素有關。一般民眾如果不想多付錢,每個月只願付一坪 50、60 元可不可以?當然可以,大多數建案把公設移交給管委會後,管委會和住戶為了省錢,通常就開始砍東砍西,關閉 A、B、C 等等公設,管理費用就大幅降低了。
但我個人認為,二手屋、中古屋社區的管理品質相當重要,管理品質與社區修繕維護的好壞,攸關到社區的房價。你會發現,成交價高的中古屋社區,通常擁有一個良好的管委會與管理水準。
反觀想省管理費的社區,管理品質自然不會好,有些住戶甚至只想找一個「NPC」來收包裹,維護公設、建築修繕能不花錢就儘量不花錢,這種社區管理品質勢必每下愈況且影響到房價,成交價可能比高素質社區低 3%~10%。只要算一算,便知道省管理費根本得不償失,因為不僅降低居住品質,還有房價保值空間差很大啊。
何世昌整理六都新建案管理費均值。(圖/翻攝《何世昌的房產知識Buffet+》粉專)
●何世昌/房地產專家/馨傳不動產智庫創辦人
● 本文獲授權,轉載自《何世昌的房產知識Buffet+》粉專
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