【全文】全台房市大發燒 928檔期價量創新高

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928檔期推案爆大量,根據市調單位統計,全台案量上衝6千億元,創5年新高紀錄。
928檔期推案爆大量,根據市調單位統計,全台案量上衝6千億元,創5年新高紀錄。

不畏疫情及打炒房政策,928檔期熱鬧登場,本刊實地走訪北中南各大案場,可以發現全台房市大發燒,根據市調單位資料顯示,今年928檔期全台推案量直逼6千億元大關,新建案開價也都跳空上漲。眼見928檔期發燒,央行出手制衡,23日祭出第3波打炒房措施,宣布六都及新竹縣市第2戶購屋房貸不得有寬限期,希望能讓房市降溫。

「好貴!好貴!太誇張了!」中秋連假,日正當頭的晌午,當全台因本土疫情趨緩,各大風景區皆出現報復性出遊的人潮時,本刊實地走訪北台灣一處新興重劃區,一組剛從接待中心出來、家住北市的小家庭,忍不住直呼新建案開價實在讓他們太驚訝。

全台房市大發燒,隨著本土疫情趨緩,各大案場都摩拳擦掌搶客。(翻攝新森活臉書)
全台房市大發燒,隨著本土疫情趨緩,各大案場都摩拳擦掌搶客。(翻攝新森活臉書)

 

推案爆大量 叩關六千億

房價讓台北賞屋客驚呼嚇到的,正是大台北南下第一站的機場捷運A10山鼻站重劃區,從桃園南崁商圈開車至少10分鐘車程,走在重劃區裡,一眼望去盡是綠油油的山景,甚至有多達20隻以上的群居牛隻,牛群在草地上悠哉散步,背景卻是滿滿建案廣告及施工中的工地,畫面好不衝突。

更令人訝異的是,該區去年第四季才有建案進場,當時單價普遍落在25萬元上下,就賣到近乎完銷。今年928檔期新推出的建案,開價已逼近3字頭,比桃園市整體房屋平均單價還高出10萬元,甚至成為蘆竹區重點推案區域,不只是桃園在地建商,就連大華、新潤等上市櫃建商都插旗布局。

機捷A10山鼻站重劃區仍是田園風貌,但包括大華、新潤等上市建商皆看好後勢,積極插旗布局。
機捷A10山鼻站重劃區仍是田園風貌,但包括大華、新潤等上市建商皆看好後勢,積極插旗布局。

 

A10山鼻站重劃區在去年以前,還是鮮有人知的重劃區,一時間卻成為兵家必爭之地,不只建商爭相搶地推案,新建案開價更高得令人咋舌,但購屋族邊驚嚇邊下訂也是事實,這其實正是全台房市的縮影。

今年房市3大熱門檔期,年初的329遇上政府雷厲風行推出打房政策,各建商無不低調再低調,年中520又碰上三級警戒直接被跳過,唯一剩下的928檔期,建商們無不摩拳擦掌搶市,根據數字科技旗下591新建案統計,今年928全台推案爆大量,衝上5,721億元,叩關6千億元,刷新近5年新高紀錄,案量較2017年房市低迷時翻倍。

房價穩走升 建案跳空漲

「不只案量增加,價格也持續向上衝,房價準備進入主升段,撿便宜的時機已經過了。」長期觀察房市的《住展雜誌》研發長何世昌點出殘酷事實。全國代銷公會理事長、萬群地產總經理謝坤成也說,現在全台各區房市表現都不錯,「且價格至少都漲了15%。」

事實上,根據實價登錄最新統計,以全台主要都會區住宅平均單價來看,今年和去年相較,房價並未因疫情鬆動,八大都會區房價全數上漲,台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出,以台中、台南房價上升力道最強勁,漲幅分別達6.8%、6.5%,就算是漲幅較含蓄的新北市,價格也上升了1.5%,房市呈現穩定走升的格局。

全台房市仍以小宅為主流產品,剛性需求撐起買氣一片天。
全台房市仍以小宅為主流產品,剛性需求撐起買氣一片天。

 

而價格走在中古屋前面的新建案,從北到南開價都跳空上漲,以新北市新店的央北重劃區為例,5月房價還坐6望7,現在已有新案擬拋出8字頭測水溫,竹北亦有建案開價直逼6字頭,台南更有預售屋成交價寫下4字頭新高。

「太瘋狂了!」「去年我沒買到,今年價格漲到下不了手!」本刊採訪多達10位以上資深房產從業人員,從代銷、房仲到建商高層,多數都對房市下了「瘋狂」註解,有些人甚至以「失控」來形容,更讓他們感到驚奇的是,消費者都很願意追價,建案銷售速度「秒殺」頻傳,一致認為這波支撐房市的力道,全是「被多到滿出來的資金所推升。」

 

 

大建商齊出 造鎮案回籠

而綜觀全台房市,共通點是大咖建商齊出,檯面上喊得出名號的開發商都積極推案搶市。以北台灣來說,雖然仍以搶攻自住客的小宅為主流,但量體大、單價高的大型造鎮案及豪宅,甚至中、大坪數產品都再度重回市場,代表建商信心回籠。

「代銷提報時,多數建議我們規劃小坪數產品,但我們認為這個地點應打造輕豪宅。」元利建設副總吳麗謹透露,旗下位於北市文山區的造鎮案「元利森活莊園」已去化六成。除元利外,還有興富發建設在基隆推出近年罕見的百億元造鎮大案「新橫濱」,以及麗寶集團名軒建設在新北市淡水區的造鎮案「名軒海樂地」。豪宅則由北市蘇黎世大樓改建的「敦仰」率先登場,平均開價站上200萬元。

元利百億元造鎮案位於北市文山區,開案不久就去化近6成。
元利百億元造鎮案位於北市文山區,開案不久就去化近6成。

 

全聯暨元利建設董座林敏雄蓋房子不追求CP值,據了解,在他的要求下,旗下新案元利森活莊園每戶都邊間、三面採光。
全聯暨元利建設董座林敏雄蓋房子不追求CP值,據了解,在他的要求下,旗下新案元利森活莊園每戶都邊間、三面採光。

 

踏出雙北往南走,桃園案量仍以具建設話題的青埔最多,沿路隨處可見亞昕、新潤、潤隆、宏普等全國性建商建案廣告,隨著環球購物中心A19店試營運在即,再為當地房市添柴火。何世昌就表示:「青埔開價幾乎都要見5字頭。」而新竹因排隊搶房被消保官盯上事件持續發酵,建案銷售轉趨檯面下,一般消費者沒門路就買不到房的狀況恐將持續惡化。

中部的房市也熱烘烘,「海線實在太誇張!」台中在地市場人士指出,當地整體格局仍是以低總價、小坪數住宅為主力,因此單價相對低的海線區域就成推案熱區,根據台中不動產開發公會推估,海線的龍井、沙鹿、梧棲、清水等區域就有多達25案同時上場,不只量體大,價格也揮別過往一字頭房價,「有些都已經賣到20多萬元了。」該名市場人士說。

台中另一大熱區則為內有14期重劃區、機捷特區、單元十二的北屯區,其中,指標大案有位於14期,由國泰建設投資興建的「國泰MOST+」,先前甚至誤傳該案總計188戶,開案僅半天就完銷,為免成為出頭鳥,案場人員低調婉拒受訪。

台中市北屯區因有不少重劃題材,房市同樣熱鬧滾滾,沿路都是建案廣告。
台中市北屯區因有不少重劃題材,房市同樣熱鬧滾滾,沿路都是建案廣告。

 

而過去7期豪宅百花齊放也成為台中房市一大特色,但多數豪宅案都因時程趕不及,醞釀在年底登場,成為下一波推案重點,聯聚建設總經理王于娟透露:「年底會在七期市政路、惠來路口推出50坪的豪宅案『聯聚方瑞大廈』。」

台積電效應 高雄成熱區

「恭喜恭喜!」9月26日,記者來到近日全區房市因台積電設廠議題發燒的高雄市,位於鼓山區的新建案「美術一号院」接待中心裡,賞屋人潮絡繹不絕,互道恭喜的竟是剛剛買下新房的已購客,開心相認以後當好鄰居。

該案案量162億元,是928檔期高雄最大案,又有「凱悅飯店宅」之稱,由興富發投資興建,代銷龍頭甲山林負責銷售,24日南下督軍的甲山林廣告總經理張境在透露,上週四他們才到新竹科技廠內簡報,「一下子就賣了10戶,隔天消費者都趕到高雄簽約。」

台積電確定設廠高雄,繼台南之後,高雄房市也成為下一個看漲區域。
台積電確定設廠高雄,繼台南之後,高雄房市也成為下一個看漲區域。

 

由此可見,台積電確認在高雄設廠後,當地的房市就成為全台熱區,張境在就說,美術一号院全案共778戶,面美術公園戶別最高開價要上到5字頭,開案才2週就賣掉200多戶,「已購客中有3成多不是高雄人。」駐點當地6年多的興富發代銷事業部特助苗青德也說:「近期來人明顯增加1至3成,且多出來的消費者都來自外縣市。」

9月26日本刊走訪高雄興富發大案美術1号院,現場賞屋人潮絡繹不絕。
9月26日本刊走訪高雄興富發大案美術1号院,現場賞屋人潮絡繹不絕。

 

事實上,根據高雄市房屋市場調查協會理事長廖致傑提供的資料顯示,高雄928檔期可以說是由興富發建設一枝獨秀,一口氣推出的3大新案,就占高雄整體案量的一半。原因在於,太多在地建商一聽到台積電設廠高雄的消息,紛紛開始惜售,甚至封盤不賣了。

高雄房市相對基期低,全台有不少購屋族將置產目光轉移至當地。
高雄房市相對基期低,全台有不少購屋族將置產目光轉移至當地。

 

手中掌握高雄七成建案銷售的代銷南霸天、上揚國際董事長林聰麟觀察,928檔期建案價格跟今年初相比,「大漲的有25%,表現平平的漲15%,就算只是小漲的建案價格也上調5%。」他直言:「今年一坪賣25萬元、明年賣30萬元,如果你是建商,會選擇明年賣還是今年?」

謝坤成認為,這波台灣房市多頭,關鍵原因是資金、人才、產業通通回流,加計利率低,「是實質經濟面提升,絕非炒作所致,只要上述條件不變,房市格局就不會轉彎。」但也有專家認為,房市後續仍要觀察通膨為長期趨勢還是短期現象、低利環境及QE的可持續性,消費者要不要勇於追價,還是得審慎評估。

央行打炒房 恐效果有限

見928檔期發燒,央行23日祭出第三波打炒房措施,宣布六都加新竹縣市,共8縣市第二戶購屋房貸不得有寬限期,同時將購地貸款成數從6成5降至6成,以及工業區閒置土地的貸款成數最高調降為五成等新規範。

為了降溫房市,央行在9月23日宣布第3波打炒房措施,宣布全台8大縣市第2戶購屋房貸不得有寬限期。圖為央行總裁楊金龍。
為了降溫房市,央行在9月23日宣布第3波打炒房措施,宣布全台8大縣市第2戶購屋房貸不得有寬限期。圖為央行總裁楊金龍。

 

「說打炒房,責任太沉重,倒不如說央行新措施是為因應國內外高度不確性,先為金融機構授信風險做準備。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,央行此舉搶在928檔期前上路,頗有降溫意味,確實會讓部分投資買氣收斂,但對剛需、首購族完全沒有影響,因此房市價量仍會在第四季持續放大。

確實,隔一天,北市地政局標售南港區捷運昆陽站875坪土地,底價約25億元,最後華固建設竟以溢價近8成,共44.8億元得標,換算下來土地單價衝破500萬元,創下南港土地新高價,由此看來,不只民眾瘋房市,建商同樣瘋搶地,整體房市多頭格局短期難以撼動。

 

 

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