囤房稅是什麼?哪些縣市有推行?稅率各是多少?對房地產有抑制效果嗎?南韓施行結果如何?

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國內房價急速飆漲,讓囤房稅議題備受矚目,為此財政部也敦促地方政府,應採行房屋稅差別稅率。為因應台積電投資引發房價上漲效應,高雄市率先喊話力推囤房稅,誓言年底前擬訂「房屋稅徵收自治條例」,引起外界關注。究竟囤房稅是什麼?目前台灣有哪些縣市推行?對房地產有實質的抑制效果嗎?

為因應台積電投資引發房價上漲效應,高雄市率先喊話力推囤房稅,誓言年底前擬訂「房屋稅徵收自治條例」,引起外界關注。(圖片來源:中央社)
為因應台積電投資引發房價上漲效應,高雄市率先喊話力推囤房稅,誓言年底前擬訂「房屋稅徵收自治條例」,引起外界關注。(圖片來源:中央社)

囤房稅是什麼?

中央頒布實施的《房屋稅條例》,將住家用房屋,區分為「自住」及「非自住」,「自住」限三戶,稅率為1.2%;第四戶起則屬於「非自住」、囤房,由各地方政府視所有權人持有的房屋戶數,自行訂定1.5%至3.6%的差別稅率。由於房產越多,稅負越重,俗稱「囤房稅」,計算方式是以「稅基」乘以「稅率」。其中,稅基指的是公告房屋的現值,由房屋造價、折舊率、路段率與面積相乘得出。

台灣目前囤房狀況嚴重嗎?

財政部11月21日發布今年最新房屋稅籍個人歸戶統計,排除共有、自住等情況,持有非自住房屋(超過三戶)的囤房族,高達50.22萬人,較去年成長4.2%。另有1703人擁有十戶以上的非自住住宅,堪稱囤房大戶,較去年1747的人數略為降低。

針對囤房大戶數量下降,財政部官員直言,只能從統計數據看出有下滑的現象,但實際上影響因素相當多,很難單一歸因。例如房市反轉、變化及各地房屋稅稅基調整等,都可能影響民眾持有房屋的考量。

囤房稅哪些縣市採累進制?稅率各是多少?

現階段台北市、宜蘭縣及連江縣的囤房稅率,屬於累進制度。

  • 台北市:兩戶以內,囤房稅率2.4%;三戶以上,囤房稅率3.6%

  • 宜蘭縣:兩戶以內,囤房稅率1.5%;三戶至七戶,囤房稅率2%;八戶以上,囤房稅率3.6%

  • 連江縣:兩戶以內,囤房稅率1.6%;三戶以上,囤房稅率2%

囤房稅哪些縣市採單一稅率?會調整嗎?

多數縣市則是規定,持有三戶後,無論再囤幾戶,皆採單一稅率,遭質疑失去囤房稅的重要意義。對此,新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市皆表態,將努力調整囤房稅率。

  • 新北市:目前採最低稅率1.5%。2017年曾為抑制炒房而調高囤房稅,非自住房屋第四戶稅率為2.4%,因引發外界反彈再調回。針對此次中央敦促推動囤房稅,新北市回應,待審慎評估再決定。

  • 桃園市:目前採單一稅率2.4%

  • 新竹縣:目前採單一稅率1.6%

  • 新竹市:目前採最低稅率1.5%

  • 台中市:目前採最低稅率1.5%

  • 台南市:目前採最低稅率1.5%。「台南市房屋稅徵收率自治條例」草案已完成一讀,研擬自2022年7月起,針對持有非自住用房屋者,採差別稅率,五戶以內囤房稅率2.4%,六戶以上囤房稅率3.6%。

  • 高雄市:目前採最低稅率1.5%。已將囤房稅方案列入優先評估,相關辦法將於年底前送議會審議。

囤房稅對房地產有抑制效果嗎?

由於囤房稅的計算方式是「房屋現值x課稅稅率」,財政部指出,若要有效增加房地產持有成本,稅基與稅率要同時考量。否則即便稅率調高,稅基不動甚至下調,那麼提高稅率的效果也不大。

此外,民眾持有的非自住房屋情形,隨著房屋買賣,每月情形可能都不同,若地方政府的稽徵機關,每月都要逐屋核定,再根據房屋持有人進行歸戶,將可能產生龐大的稽徵成本。

而對於在全國各地囤房的情況,桃園市地方稅務局長姚世昌說明,囤房稅是針對「非自住住家用房屋」課徵,建議應採全國總歸戶累進稅率才有意義。然而,目前各地方政府均持反對態度,主張囤房稅制應由地方政府視其狀況施行,才能達到因地制宜效果。

囤房稅專家怎麼看?

房產學者張金鶚表示,台北市自2014年實施囤房稅後,房價明顯從「蛋黃區」一路往蛋白、蛋殼擴散下跌,代表政策有效。他強調,要緩解房價須多管齊下,並非只靠單一解方;但實證研究,囤房稅絕對有助益。

內政部政務次長花敬群,則持另一種看法,認為囤房稅只是旁支、不是主菜,更不會是特效藥。高房價是既存事實,但牽涉甚廣,要討論的面向很多,須靠長期供需結構來調整;若只對持有多屋者加稅,租屋族會優先受害,因為房東受到衝擊,就會要求房客埋單,因此應討論清楚後,再研議是否調漲囤房稅。

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囤房稅南韓施行效果如何?

2018年,南韓財政部提高綜合不動產稅率,價值3至6億韓元(約新台幣700萬至1401萬元)房產,從原先的0.5%調升至0.7%;6億至12億韓元(新台幣1401萬至2803萬元)的房產,最高上調至3.2%。而在首爾、釜山等部分地區持有兩戶者,最高課以3.2%的稅,且不能在限購區貸款買房。鐵腕提高房屋持有成本的結果,反讓首爾房價飆漲五成,均價突破9.4億韓元(新台幣2200萬),來到歷史新高;租金也大漲兩成。南韓當局從稅制打房,卻未通盤考量大首爾地區房屋供不應求的情形,導致房價高漲引爆民怨,也讓總統文在寅的民調跌落谷底。

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