央行房市管制「無差別攻擊」，營建股逾22檔倒地…限貸4重拳究竟誰重傷？李同榮拆解「4利4弊」

央行周四（9/19）祭出第7波限貸打房四重拳，讓週五（9/20）營建類股大跌超過7%，盤中超過22多檔營建股跌停或逼近跌停，從早前的銀行限貸令至今2個月不到，營建類股指數大幅修正16%，雖然市場有一說房貸不好貸可先買預售，但從代銷股呈現大幅修正來看，市場資金似乎對此說法並不買單。

房地產的一場腥風血雨似乎全面壟罩，被稱為全球最嚴房市信用管制，究竟對房價會產生何種影響？

房市趨勢專家李同榮指出，政府一直圍繞在圍堵的打房思維，房產政策永遠是解不開的習題，「錯誤的政策重複做」。

他預測央行第7波限貸將產生「4利4弊」的結果，並對已降溫的房市踹上臨門一腳，終結第六波循環多頭走勢。

央行這次打房重點有４項：

李同榮：央行暫不降息、提高存款準備率、加強限貸早在預料之中

李同榮指出，房市末升甩尾段本就經不起重大利空考驗，央行動作其實是多餘的，只是有踹上臨門一腳功效。9月18日他已在FB粉絲團貼上一則大標：央行19日理事會繼續打房？房價會不會跌？並且在FB留言區做出3點預測：

央行第7波4項限貸，預測將產生4利4弊的結果，並結束房市第六循環多頭走勢。

7波限貸4重拳 有4利4弊

李同榮預測的4利4弊如下：

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

利處：防堵高槓桿操作的假性投資需求增加。

弊端：新機制防堵不了新青安5年寬限期所造成的假性需求大幅擴張。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。

利處：防堵不必要的囤房，或過度操作槓桿的投機行為。

弊端：防堵到小咖，防不了大咖，反而造成換屋者不便，扭曲市場正常交易機制。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

利處：同樣是防堵高槓桿操作的投機囤房行為。

弊端：高總價不友善政策導致投資性買盤轉移至低總價市場，無論是拉高低總價房價或租金，都對剛性需求市場產生畸型的假性供需失衡現象，弱勢首購者被迫買單。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

利處：防堵建商囤房或調高餘屋售價，逼建商出清餘屋。

弊端：大建商無傷，此波漲勢早已出清餘屋，未來若房價反轉，餘屋出清不順，受害的將是小建商的資金周轉失靈。

此外，央行搭配調升存款準備率一碼（0.25%），只是象徵性的宣示打房決心，對於目前台灣的游資減少1千多億規模，對整體市場熱錢充斥的現象，影響非常有限。

第3季房仲業績萎縮 第4季房市將降溫

李同榮最後分析，7月份開始，市場已明顯出現因搶貸風暴造成交易逐漸疲軟的現象，8月交易量呈現負數成長，9月預期更加下滑，第3季大部分房仲業者業績比照第2季至少萎縮3成至4成之多。

然而，政府卻停留在第2季房價高漲交易大增的落後數據指標做為市場評估，忽略市場第一線的實務了解，當然就對未來市場更容易做出錯誤的判斷與決策。

他認為，政府的問題是「數據評估落後、活在過去、忽略深入現況，錯誤下決策就是會扭曲未來」。

第3季市場實際現況是：成屋市場交易量萎縮、預售市場銷售率大滑，價格暫時漲不上也下不了，就算政府不再有任何打房措施，第4季房市也將明顯降溫。

他強調，央行的動作只是錯誤的政策重複做，急於當最後打垮房價的一根稻草，臨時踹上一腳為打房績效加分，事實上房市已經降溫中，多頭即將結束，央行何必白費心思、多此一擧？

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