央行掐金流 中小建商掀盤售潮 購屋族自保第一步:避開「這兩種」建商

受到土融限貸令、工料高檔效應影響,今年以來中小建商盤售建地的案件比以往增加,圖為示意圖。(圖片來源/信傳媒編輯部)

央行先前連續祭出4波打炒房措施,尤其限縮土建融貸款成數,再加上目前營建成本仍處於高檔,皆讓口袋不夠深的中小建商快要撐不下去,掀起一股「盤售潮」;有業者透露,全台中小建商盤售手中的案子,件數預估比往年多了5成。

金融圈指出,立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案,已轉由昇陽建設接手,是這一波中小型建商「退場」的代表性案例;另外,周刊日前也披露,位於新北市板橋「府中詠美」預售案也悄悄轉由新建商承接預售案。

市場預估,這可能只是冰山一角。一名房產業者指出,從去(2021)年底到現在一直都有聽說,有「中人」前去詢問不少上市櫃建商接手的意願;台北市不動產開發公會理事長陳勝宏也觀察,現在中小型建商都在思考怎麼盤售出去,據了解,小建商盤售手中的案子已比過去多了5成。

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央行掐緊建商金流效應正在浮現,市場出現盤售潮

根據央行至今已實施了4波的選擇性信用管制措施,其中對於中小建商殺傷力最大的是,購地貸款成數一路降到5成,其中1成還得等到動工才能撥款,且限期土地購入後18個月內就要開始興建,否則就得按比例收回並加利息,貸款利率也不斷攀升。

曾任民代的台北市不動產開發公會理事長陳勝宏,同時也是全陽建設、陽信銀行的董事長,向來犀利敢言的他,早在今年3月就向媒體示警,今年8、9月中小建商恐面臨大規模的資金斷鏈危機;大型建商則因財力較為雄厚,勉強還能撐住。

陳勝宏向《信傳媒》指出,中小型建商現在面臨資金斷鏈,手上的合建案是最危險的一部份,原因是小建商談到的合建案大多基地小、造價成本高,業者普遍利潤大約抓2成,而現在物價都已經漲了3成以上,「等於一動工都要虧個1成、發包給營造廠也根本發不出去,要完工已經產生困難。」

陳勝宏也分析,原本中小型建商向銀行貸款的成數就比大型建商還要低,又隨著央行祭出選擇性信用管制,購地貸款成數降到只能貸4成(另外1成等動工才撥款),等於比原本的貸款成數少了2成,再加上物價上漲又缺工導致中小型建商現有的資金根本不夠,「現在有很多中小建商都在盤(指盤售),如果最後盤不出去,就一定會倒。」

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專家認為市場不至於有爛尾樓問題

「我認為市場上目前只有盤售潮,但不至於有爛尾樓的問題。」《住展》雜誌研發長何世昌分析,建商都知道,土建融等資金面已經緊縮了,明明財務評估都知道公司已經蓋不下去了,再怎麼樣業者都不會硬推,不至於會讓自己的房子變成爛尾樓,「建商不是被笨蛋,不蓋的話至少還可以找看看有沒有人願意接手,或許還可以小賺出場。」

根據行政院主計總處每月定期揭露的營造工程物價指數,今年7月營造工程指數為131.58,從單月的趨勢來看,大約已回落到今年3、4月的水準;另外,比起去年同期,年增率雖然還是有6.11%,不過比起今年2~4月年增率動輒超過1成,漲幅已有和緩的跡象。

但明明營建工程物價已經有逐漸往下滑的趨勢,為什麼房地產業者還是頻頻示警中小型建商的經營風險﹖

陳勝宏表示,雖然最近營建成本的漲幅已不像前幾年這麼高,但以合建案為例,因為案子在當時與地主談好的條件是固定的,成本雖然有降,但降幅並不大,使得營建材料價格還是居高不下,「尤其綁鋼筋、模板工資漲了快要將近1倍,還找不到人」,因此目前中小型建商根本不敢再繼續整合新的工地。

陳勝宏也進一步分析,雖然國內7月CPI年增率終於下降,也期望物價漲幅高點就落在第2季,但隨著目前世界各國都在提倡碳中和、淨零碳排,預期未來長期營建材料成本也會跟得上漲,因此即便現階段原物料有回跌,也預計回跌空間不大。

「這就是理論跟實務的差距。」何世昌指出,照理來說,原物料價格下降,營建成本也應該跟著降,但不論是食品還是零售,幾乎每個東西都會有僵固性;其次的原因是,就算成本下降,在無法確保下半年的成本是否還會再上漲的情況下,建商也很難下調價格;最後還有一個因素,即便原物料價格下降,但是工程外包營造廠的報價也未必會跟著下降。

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第一次推案、資本額太低的建商,消費者應儘量避開

至於從消費者的立場,有意購買預售屋的民眾,又該如何避免交屋之前遇到建商突然換人,甚至是建商倒閉的窘境?

何世昌舉例,消費者通常會遇到兩種情況,一是原本的建商不蓋了,業者直接把建案加上建照一併盤售給其他建商,這時候原建商就應該把原來購屋的價金退回消費者,至於違約金就看雙方契約所訂;另一種情況則是,若遇到建商倒閉,接著有建經公司找人來續建,若是這種情況,通常原先的承購戶還是需要多加一點錢。但他強調,每個案子樣態不一,最後還是要回歸案子的情況。

何世昌認為,消費者若事先仔細做功課,還是可以盡量降低「建商換人」的風險,例如說,建議民眾儘量避開選擇「第一次推案」的建商,因為此類建商並沒有先前的軌跡可循,可靠性較低;另外,針對資本額太小卻推出量體大的建商,類似於「小孩玩大車」者也建議盡量避開。

何世昌建議,建設公司至少選擇資本額找尋千萬元以上,對於消費者來說,相對比較保險,但他強調,資本額大並不代表品質好,這是兩回事;但至少資本額大,相對起來,倒閉的風險會相對較小。

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