小坪數、2房成主流 台灣房市「小宅化」7個關鍵! 住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點

近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯,有人說都是高房價所造成的,真是這樣嗎?

  1. 2房成主流格局,為何現今台灣房屋市場小宅化?

  2. 如果之後房地產退燒、房價變低,50坪四房趨勢會回歸嗎?

  3. 若非得買小宅,該特別注意哪些問題?

【文 / 張欣民、連世昌】近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯,有人說都是高房價所造成的,真是這樣嗎?

根據內政部的統計,2023 年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30 坪,民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路,但這一市場大趨勢顯然的並非單一高房價因素所造成,而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的!

台灣房屋市場小宅化7個關鍵原因

近年來房市交易熱絡,但是在熱絡的表象下,產品結構面卻悄悄地在改變,尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞,過去主流的三房兩廳已漸漸退位,業者因應此一市場趨勢,在產品規劃時小宅的占比也大大的提高。

根據內政部的統計,2023 年建物買賣移轉的平均面積為29.7 坪,首次跌破30 坪整數關卡,如此坪數扣掉公設比至少3 成,室內頂多是兩房格局,若與10 年前相比,平均的買賣移轉面積足足少了5 坪。

而且這種房子愈買愈小的現象,不僅僅出現在大都會區,甚至是二、三線城市也都是如此。

住宅產品小宅化,若深入探討,除了房價高負擔不起的因素之外,社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的原因。

1. 房價高漲,縮小購屋面積因應

近幾年來全國各地房價高漲,但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來,因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高,民眾若真有購屋需求,只能委曲求全減縮購屋面積。

2. 家庭結構愈來愈小

內政部統計,民國112 年底平均每戶家庭人口數量(戶量)降到僅剩2.53 人,戶量再創歷史新低,1 民國87 年平均每戶人口數量還有3.44 人,現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄,現實面根本不用再像過去一樣住上大房子。

3. 年輕人不婚不生

現代家庭結構變小,跟年輕人不婚不生脫不了關係,官方統計顯示,2023 年全年新生兒數13 萬5,571 人,較2022 年減少了3,415 人,再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中,但若深究背後原因,不是結婚族不生,而是很多年輕人選擇不婚。

4. 兩代不同堂時代來臨

由於自我意識抬頭,加上刻意避免產生難解的婆媳問題,很多年輕人結婚後都寧願在外租屋,也不願跟父母親同住一個屋簷下,過去三代同堂的景象不僅早已不復見,兩代不同堂反而變成常態。

5. 離婚率居高不下

2023 年我國結婚對數為12 萬5,192 對,離婚對數則為5 萬3,085對,一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求,甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅,小宅需求自然水漲船高囉!

6. 都會化租屋需求強

大都會地區就業機會多,全世界皆然,因此吸引很多離鄉背井的外漂族群,他們因為就業而落居,這些人大多成為租用小宅的族群,即使漸漸有能力購屋,也都是選擇從購買小宅入門。

7. 高齡化社會換無障礙小宅之需求

根據國發會的資料顯示,2018 年我國已轉為高齡社會,推估將於2025 年邁入超高齡社會,老年人口占總人口比率將持續提高,預估於2039 年突破30%,至2070 年更將達到43.6%。

高齡族群面對的就是雙老問題,本身年紀老,其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子,於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅,以安度晚年。

綜合以上諸多小宅化的原因,高房價顯然只是其中之一,因此即使真的有一天房價做了一些修正,小宅化的市場現象應該還是很難改變,主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期發展趨勢。

▲近年來房市交易熱絡,在熱絡的表象下,產品結構面卻悄悄地在改變,尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞。示意圖/Getty
▲近年來房市交易熱絡,在熱絡的表象下,產品結構面卻悄悄地在改變,尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞。示意圖/Getty

若非得買小宅,該特別注意哪些問題?

高房價是國內房市的殘酷現實,一直以來也是民怨之首,加上嚴重的少子化,家庭成員愈來愈少,因而在房屋市場上出現愈來愈多的低總價小宅。

這類小宅除了拿掉房間數之外,過去住宅該有的居住空間紛紛消失不見了,或是原有的居住功能都被扭曲掉,若是迫於現實非得要買這類小宅,恐還是得注意這些小宅的一些缺點,能夠避開就盡量避開!

最近有個好朋友奉兒女之命去看了一處預售個案,說真的,該建案單價並不便宜,但因為地點好、總價合宜,所以賣得非常好。只是朋友看屋後批評之罵聲不斷,直呼「這不是給人住的房子!」

主要是該房子只有一面採光,而且室內空間又很是奇怪,他直覺這房子不適合人住。只是這位朋友的大驚小怪,早已經成為目前房屋市場當中的常態了!這類不是給人住的房子,也早就住滿了人。

根據內政部不動產資訊平台的資料,全國住宅買賣移轉的平均面積在2014 年第一季是43.2 坪,到2023 年第一季已減縮到31.7 坪,10 年之間一個住宅單元購買的面積少了11.5 坪,相當於少掉了兩個房間的空間。

相同的資料來源,2023 年第一季全國購買25 坪以下小宅所占的比重高達41.9%,25 坪的房子扣掉至少30% 公設比,就剩下17.5 坪不到的空間可使用了!

住久恐傷身!教你一眼避開小宅4個常見缺點

在這麼小的空間裡該如何配置適當的住居機能空間呢?確實是考驗建築師的規劃設計功力!

最簡單的方式就是砍掉房間,3 個房間變2個房間,或是2 個房間變1 個房間,或是拿掉日常很少用的空間,或是採混合式的空間,因此我們看到現在市場上的小宅大抵上呈現出以下4 種奇特的樣貌,也是目前小宅產品普遍存在的缺點。

1. 廚房或是餐廳消失

說實在的現代年輕人很少開伙,不是外食就是叫外賣,傅潘達、吳柏毅自然成為他們最要好的朋友,廚房幾乎只剩下煮開水的功能,因此一個電磁爐就夠了,也就不用整套廚房設備來占空間。

習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間,往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子,就是看不到餐廳的身影,更甚的是兩處茫茫皆不見。

2. 客廳變形且多工

由於上述的功能空間被消失或被擠壓,客廳的功能就得像變形金剛一樣,隨時變換功能角色,滿足住房主人的日常需求,可當廚房也可當餐廳,真的得扮演起另類「上得了廳堂、下得了廚房」的多工角色。現在網路上很多討論甚至認為客廳也都沒有存在的必要呢!

3. 很難找到採光面

一般市場上所謂的好房子,專家會告訴你,必須是格局方正、通風採光優。

但是現在的小宅室內格局通常是長條型或是不規則形,採光面大多只有一面,但這一個採光面又不是在客廳,所以回到家白天客廳也必須開燈,如此格局之下通風條件也不會太好,長期居住對健康當然會有不好的影響。

怪不得我那個朋友看到這一種房子,反應會如此的激烈!

4. 集風水瑕疵於一身

業者在銷售小宅產品常常打出這樣的宣傳說,「麻雀雖小五臟俱全」。但是現代的小宅正如以上所述,小宅的五臟已經是不全了,但是居家風水上的瑕疵卻是集於一身,像是進門見廁,或是進門見廚,「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見,只是在這個高房價的年代,能夠買個小小的棲身之所,已經是非常的不容易了,這些風水上的瑕疵

似乎也就很少人會在意,自動在購屋的條件上消失了!

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作者簡介

張欣民

消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員

正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人

Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人

中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長

中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問

台北市不動產仲介公會公關主任委員

天時地利不動產公司創辦人

士林社區大學房地產投資課程專任講師

國家建築金獎評審團顧問

政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長

學歷與專業認證:

國立政治大學地政系碩士

國立台灣大學外文系學士

英國皇家特許測量師(MRICS)

連世昌律師

學歷:

中國北京對外經貿大學法學博士

私立輔大法律研究所

私立東吳法碩專班財經法組(肄)

國立台北藝術大學藝教所(肄)

經歷:

消費者文教基金會房屋委員暨義務律師

全國律師聯合會不動產委員

新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問

TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員

經濟部中小及新創企業署榮譽律師

台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)

台北捷運公司企業工會常年法律顧問

中華民國仲裁協會仲裁人

曾任職台灣苗栗地方法院

☆本圖文摘自好優文化《冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧