小坪數房貸超難拿！首購自住公務員「卻被電話拒貸」…公教優惠貸款挑案放款？立委轟只能買大坪數？

高房價讓民眾購屋坪數只能越買越小，但卻發生不少銀行不願意承做小坪數房貸。

一名在北部工作的公務員Ｔ先生是首購族，由於資金有限，希望能購買台北市的小坪數套房自住，他透過行政院人事行政總處的「築巢優利貸」-全國公教員工房屋貸款向中國信託申請購屋貸款，不過卻在電話詢問時，就被該銀行告知，不貸款給15坪以下的房子，因此他只好轉往其他銀行申貸。

「難道是要叫公教只能買大坪數嗎？」接獲此陳情案的國民黨立委黃健豪質疑，在雙北等都會區房價高昂，一般民眾特別是年輕或小資族本來就只能負擔小坪數房子、小套房。

人事總處網站上都可以找到「築巢優利貸」公開資訊，實際上帶有行政部門的保證和宣傳效果，若承辦銀行有這樣的限制，且根本還沒審核就拒貸，應該在評選前揭露，或把機會給其他更願意照顧公教人員需求的銀行。

對此，人事總處回應，該行案件核貸是依個別客戶條件、還款能力及擔保品類型及座落區域，進行差異化授信條件，該行考量小套房物件價格與流動性易受市場波動影響，故不偏好承作小套房物件，但個案如有需求，仍會視客戶個別條件來評估，並非公教人員只能申貸15 坪以上的房產。

為照顧公教人員購屋，行政院人事總處推動「築巢優利貸」方案，根據人事行政總處官網的公開資訊，2022年至2024年由台灣銀行和中國信託獲選為公教員工提供服務。

依據人事總處資訊，專案利率依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼 0.465％機動計息。依據台銀和中信銀網站資訊，「築巢優利貸」優惠年利率都是2.185%，不過台銀的貸款年限最高30年，中信銀則為35年。

黃健豪指出，這名正式公務員Ｔ先生原本就是中信銀的客戶，是首購族、自住，且銀行中的存款金額比申貸金額還要高，由於北市房價高昂，Ｔ先生今年6月左右原想透過「築巢優利貸」購入位於台北市的小套房，結果沒想到都還沒審核條件，在電話諮詢時就被告知「不貸款給15坪以下之客戶。」

這名公務員只好轉找其他銀行申貸，由於具有公務員身份，最後也順利核貸。

▲行政院人事行政總處官網上公告，經公開徵選由臺灣銀行股份有限公司及中國信託商業銀行股份有限公司獲選承作 。圖／行政院人事行政總處官網

▲ 中國信託銀行和台銀都「築巢優利貸」的優惠年利率都是2.185%。圖／中國信託銀行官網

立委：承接國家專案有宣傳效果、又有公務員優質客戶 若有限制乾脆開放

黃健豪指出，在雙北等都會區房價高昂，一般民眾特別是年輕族群或小資族手中的資金本來就只能負擔小坪數房子、小套房，如今卻被銀行告知不貸給15坪以下，讓資金原本就比較緊、只能負擔小坪數者更難取得貸款。

此外，黃健豪進一步說，本案例中的Ｔ姓公務員是「還沒送件就被銀行告知不貸給小坪數」，若承辦銀行實際上有這樣的限制，應該要在政府公開評選時揭露，「畢竟對於銀行來說，這些公務員都是最優質的客戶」，或把機會讓其他更願意照顧公教人員需求的銀行。

他建議，未來人事總處公開招標、甄選承作銀行時，若沒有排除小坪數，就應該要先訂好細則，或乾脆開放給所有銀行；若實際上有限制，就應在評選時要求銀行先行提示「不貸給小坪數」。

黃健豪說，現在賴政府忙著澄清央行並無限貸令，並希望銀行能照顧年輕族群和首購族，希望也能趁這個機會，一併檢討公教購屋貸款的缺失，照顧真正需要購屋貸款的族群。

黃健豪說，如果這是一般私人銀行的核貸方案，那當然會有商業和市場考量，但此專案是政府推薦給公教人員參考的優惠方案，卻連審都沒審，直接電話告知不貸款給15坪以下之客戶，應一併考量實質上排除小坪數需求的政策後果。

▲ 中國信託銀行網站問答中指出，不承作15坪以下一般房屋貸款（非築巢優利貸）。 圖／中國信託銀行官網

人事總處：由承作金融機構負授信風險

知情人士指出，相關公教優惠貸款政策，從2006年開辦以來的評選條件都類似，從來都沒有限制小套房核貸，不過就是由銀行自行負責，並且符合央行、金管會的相關核貸、授信風險規定。

人事總處回應，為使全國公教員工辦理購置房屋時有適當貸款管道，人事總處每3年為1 期公開徵選金融機構承作「築巢優利貸」-全國公教員工房屋貸款，本期辦理期間自2022 年1月1日起至2024年12月31日止，由臺灣銀行及中國信託商業銀行獲選承作，提供公教員工選擇參考，貸款資金由承作金融機構自行籌措，利息則由公教員工全額負擔，人事總處不負貼補之責。

人事總處指出，築巢優利貸自2006年開辦迄今，均由承作金融機構負授信風險，依借款人各項條件評估其貸款額度及還款期限，並具有最終准駁核貸權。

人事總處表示，經洽該銀行，該案件核貸是依個別客戶條件、還款能力及擔保品類型及座落區域，進行差異化授信條件，現行該行考量小套房物件價格與流動性易受市場波動影響，故不偏好承作小套房物件，但個案如有需求，仍會視客戶個別條件來評估。

房產專家：12到15坪以下房產 貸款利率、成數都受影響

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，目前市場主流商品多為15至25坪的房子，空間規劃可以到兩房或小三房，較符合現在小家庭需求，因此市場流通性比較好；而12或15坪以下房產多半都是小套房房型，通常被視為投資型產品，如果地段較偏，交通不便，市場的轉手率也會略慢一些，因此核貸限制較多。

張旭嵐指出，銀行在放貸時會看「申請人條件」和擔保品，若以本文案例為公教人員來說，那申請人的條件都有一定水準，但擔保品就會分優劣，小套房就不是優先貸款對象。

張旭嵐表示，每家銀行對於小套房的貸款條件不同，由於雙北市中心有不少交通便利的小套房，或捷運共構小宅，市場需求性大，所以還是有一些銀行會受理房貸，只不過一般房貸有機會貸到八成，但小套房恐怕只有六成，或利率稍高，所以提醒消費者，房子盡量還是要買權狀坪數15坪以上，避免影響到貸款成數，也連帶加重自備款負擔。

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