Yahoo奇摩新聞 房貸寬限期遭濫用被央行盯上 換屋、繼承家產都難享有 銀行主管：不要一窩蜂搶買
央行祭出第七波選擇性信用管制，其中包括限制名下有房者，購屋時不可使用寬限期。（圖片來源／信傳媒編輯部）
央行上周祭出第七波選擇性信用管制，其中，限制名下有房者不可享有寬限期，一口氣影響了換屋、多房、繼承家產、資金有限的投資客之再購屋計畫，但國銀主管認為，央行此舉措施，對於過去長期操作寬限期的置產投資客將有所抑制，這些受衝擊的族群對於自身的財務評估也將更為謹慎。不過，這個政策並不影響新青安政策的5年寬限期。
央行重新定義「名下有房者」，再購屋取消寬限期
央行針對自然人名下已有房產，若向銀行申貸第一戶購屋貸款，限制不得享有寬限期，日前央行總裁楊金龍解釋，「如果有人已有3至4間房，現在買房要借錢還要寬限期，也是不公平。」
因此央行重新定義何謂「名下有房屋者」，將以「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物（包括建物權狀未含「住」字樣者）來確認，包括辦公室、農舍皆算是名下有房產者，只要名下有房屋者，再購屋就無法享有寬限期。
所謂的房貸寬限期指的是，向銀行申請房屋貸款時，可在一定期限內「寬限」還款金額，這段時間內只需要付房貸利息即可，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。
有無寬限期的差別為何？舉例來說，若房貸為800萬元、年利率為2％、分成30年攤還期、有3年房貸寬限期的話，3年寬限期間每月只要支付約1.3萬元；但3年寬限期結束後，每月須月繳約3.2萬元；但若沒有寬限期，每月約須繳2.95萬元。
央行盯上寬限期，銀行主管：打到有房族、置產投資客
針對央行祭出的名下有房者不得使用寬限期，一名公股銀行主管指出，這的確會有些影響，因為很多客戶的名下房產是來自於家裡繼承，像這一類族群若要再購屋，貸款就不能享有寬限期，等於購屋貸款一開始就要還本付息；但另一方面，過去利用寬限期期間投資不動產、等到寬限期結束就賣掉房子的族群，現在也不能這樣操作了，整體而言，該政策確實對於短期炒作具有抑制的效果。
該名銀行業者指出，原本沒有能力買房子的族群，因為有寬限期，再加上房價這幾年看起來都是往上走，因此這些人買了2、3年之後，就等房價好的時候就直接處分掉，然而這樣的操作已經不是以自住為主，而是投資為主，尤其最近新青安貸款火熱，也造成很多年輕人一窩蜂跳進去買，就是因為沒有好好評估自已的財務能力。
該名公股銀行主管進一步指出，前一陣子滿常聽到一些年輕人會「揪團」一起去買房子，由於以前是有寬限期，因此剛開始前幾年只要付利息、壓力不會這麼大，但如今名下有房者不能享有寬限期後，對於後續的財務預算將會有很大的影響，因此這一類人就必須對於自身的財務能力更加謹慎；但就銀行的角度來看，承做房貸業務時也會評估客戶的收入負債比。
「寬限期」大開方便之門遭到濫用，衍生成為置產、投資客溫床
曾任職於銀行不動產管理部的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則說，寬限期早期的設計目的是為了讓賣舊換新的換屋族方便，在舊屋尚未賣掉、先買後賣之際，新屋只要付房貸利息即可，但後來隨著國內市場利率下滑、資金氾濫後，確實有很多置產、投資客就利用寬限期操作，只支付頭期款、繳房貸利息，只要租金收益高於房貸利息，等到寬限期結束就直接將房子賣掉，等於不用繳本金就能賺取資本利得，甚至是再轉貸的情況都有。
黃舒衛認為，寬限期對於自住客來說，換屋族的確有其需要；但市場上也確實出現濫用，衍生成為置產、投資客的溫床。
黃舒衛也指出，以前中央銀行對金融機構作法是「認貸不認房」，只要身上沒有背貸款、不管前面買幾次，都認定為首購；但如今是採取財產稅總歸戶，即便身上沒有貸款，也知道名下有多少房子，因此改為「認房」，包括老家繼承、名下無房貸但有持分房屋者，也一樣受到自然人第1戶購屋貸款不得有寬限期的限制。
黃舒衛認為，央行此次祭出名下有房者不可使用寬限期，即便是自住者，對於「先買後賣」的操作難度會變高，以及過去幾年購買預售屋現在即將交屋，若是屬於名下有房者的這類購屋族也會立即面臨第一個月開始就要本利攤還，恐有財務吃緊的情況，至於是否引發斷頭，就得看個人財務條件之間的調配。
沒有寬限期就買不了房？國銀：審慎評估財務能力，房價有機會下修
換言之，主管機關針對名下有房者購屋時不得有寬限期之後，購屋族應更審慎自身的財務能力、量力而為以及做好相關財務調配的準備，又或者考量是否要將舊的名下房產處分或贈與等其他方式，以換取有寬限期的貸款機會，皆是名下有房產的有殼族後續可能會遇到的情況。
針對央行新一波的信用管制，銀行業人士也認為，多少一定會有影響，因為目前市場上的參與者除了有錢者，就連沒錢的人也都在市場上操作，尤其投資客更需要銀行的融資才能拉大財務槓桿，但如今隨著全國自然人第2戶購屋貸款最高成數降為5成、第3戶(含)以上購屋貸款最高成數降為3成，加上銀行房貸水位居高不下，研判市場上的購屋需求將隨之降低，預估房價有機會微幅下修。
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