日本能，台灣為何不能？獨家直擊東京新地標 「麻布台之丘」 奇蹟

日本是台灣人最喜歡的旅遊地之一，很多人去過東京的「六本木之丘」，近期還造訪了最新地標「麻布台之丘」，但，多數並不知道這兩個亮點均是「都市更新」案。

2002年日本制訂《都市再生特別措置法》，陸續完成諸多大型開發案，將都更的層次，從「防災功能」提升至「打造國際城市、友善外國人生活空間」等國家戰略地位；反觀台灣1998年推出《都更條例》，至今26年，既未有類似麻布台的都更案，連城市防災功能都存在隱憂。

適值九二一大地震25週年，《遠見雜誌》團隊遠赴日本，獨家專訪麻布台之丘的開發商「森大廈」，揭密「日本能，台灣為何不能」的原因所在。

同時也探究台灣都更所面臨的困境，希望政府能滾動檢討以因應時代需求。更期許各界理性看待個人財產權與都更的公益性問題，給自己一個安全的家，也給城市一個轉型機會！

文／彭杏珠、陳品融

2003年4月25日，日本東京的「六本木之丘」開幕，隨即吸引全球目光；去年11月24日，「麻布台之丘」開業，取代六本木，成為新地標，各國觀光客慕名而去，台灣也掀起一股朝聖潮。

但，多數人並不知道六本木之丘、麻布台之丘竟然都是「都市更新」案（日本稱為「都市再開發」或「都市再生」）。

就在7月的酷夏炎熱天，《遠見》採訪團隊來到日本，搭東京地鐵日比谷線到神谷町站，步出5號出口即抵達麻布台之丘，印入眼簾的是一座採格狀花柵、藤架設計的獨特建築。循著流水般的蜿蜒緩坡，行走約五分鐘，視野為之開闊，占地6000平方公尺、被320種植物環繞的中央廣場綠意盎然，旁邊豎立著日本第一高樓、330公尺高的「森JP塔」，景觀錯落有致，遊客或散步或休憩，交織出一幅閒逸景象（見頁189〈好享生活〉報導）。

麻布台之丘既是東京新亮點，也被喻為日本都更「集大成之作」；反觀台灣推動都更26年，成效卻不如預期，為何日本可以做到，台灣不能？

日本用35年換來麻布台之丘，台灣都更卻停滯不前

《遠見》獨家報導開發商「森大廈」如何締造出「麻布台之丘」奇蹟。

森大廈特任執行董事村田佳之，是麻布台從無到有的見證者之一。1988年進公司的第一個任務就是參與東京都港區「虎之門．麻布台地區」再開發事業，後命名為麻布台之丘。

回顧35年前的麻布台，坐落著許多兩層樓木造建築，地形特殊，中間低窪、雙邊隆起，曾於地震時發生山崩，居民僅靠一條寬不及四公尺的單行道進出，消防車、救護車都難以進入而埋下隱憂。

「不安全」的陰霾籠罩在麻布台上空，揮之不去。當森大廈決定提案開發，透過讀書會、成立準備組合（再開發組合前身）與居民長期溝通，並清楚描繪未來願景後，便獲得七成地主同意。

初期計畫並非如今的模樣。東京都港區公所說明演變歷程，由於1990年代初期出現泡沫經濟，不斷與地主、鄰近居民協商，最後調整擴大成8.1公頃的施行區域。總投資額達6445億日圓（約1418億新台幣），其中政府補助204.74億日圓（約45億新台幣）。

吃盡閉門羹，只為尋求百分百支持

既有政府支持與七成地主同意，為何開發案還超過35年？森大廈為維繫與支持居民的關係、遊說其餘三成的反對者，以及處理400多位租戶搬遷問題，就耗費30年歲月。

負責同仁不是在拜訪，就是在往拜訪的路上，「閉門羹」成家常便飯。每次地主就在微開十公分的門縫後探頭，露出「怎麼又是你啊」的不耐神情。經無數次溝通後，勉強才能踏上玄關聊上兩句。當森大廈得知有老爺爺身體不適或居民家中發生困難時，便主動關懷協助，這才逐漸讓地主們卸下心防。

曾就讀麻布台附近中學的東京大學社會文化環境學系教授出口敦，非常熟悉當地環境與民情：「森大廈願意用超過30年的光陰，一對一溝通300多位地主、400多個租戶，透過參加當地慶典等方式來拉近距離，著實不易啊！」

「如果是台灣的建商早放棄了，不要說30年，10年都懶得等，」冠霖不動產顧問公司總經理林育全說，一個人能有幾個30年，溝通成本實在太昂貴。

最後，森大廈用住宅、辦公室、商店的「權利變換」（舊有土地、建物依評估的等價原則轉換）以及買斷等方式，滿足所有人需求。即便如此，仍有人不肯答應。

村田佳之點滴在心頭，有人要換回同樣大小公寓、有的要住透天厝、有人想換店面或辦公室；甚至有老先生要兩間以上公寓，分給兩個兒子才同意。

300人不只300種意見，森大廈以完成開發案為前提，連政府的補助都讓利給地主，最後還是有幾戶堅持不都更，當竭盡所能找到地主滿意的房子交換後，終於可以動工了。「還好當年的建設費沒現在這麼高，才能成就此事，居民幾乎都能換到同等面積的住宅，」村田佳之慶幸說，有九成地主都選擇重回麻布台居住。

三大貢獻換得990％容積率，打造緊湊城市

麻布台之丘得以成功，關鍵在日本與時俱進的都更政策。麻布台剛好位於劃定的都市再生特區「東京都港區」內。森大廈提出「打造國際商業與交流中心，建構都市基礎設施」「營造友善外國人生活環境」「強化防災能力，提升城市環境」三大規劃內容。

東京都都市整備局（相當台北市都發局）評估開發案帶給城市的三大貢獻後，「決定將整體容積率的上限從350％調高到990％，」都市計畫政策部開發企劃課長飯塚睦樹說明，麻布台拿到高額獎勵的原因。

村田佳之不諱言：「政府的大力支持，對麻布台的開發助益甚大。」

森大廈才得以藉助高容積率，打造「以人為本」的綠化城市，盡可能「向上向下」推展，將各種生活機能藏在大樓裡；將美術館、商店街規劃於地下。

於是三棟超高大樓、四棟低層建築拔地而起，揮灑出錯落起伏的天際線，既滿足300戶地主的居住需求，還能騰出更多公共空間，開闢2.4公頃的花園綠地。

「我們想讓天空瀰漫希望、地上綠意盎然、地下充滿喜悅歡樂，營造宜居的休閒環境，」村田佳之面露微笑說，希望麻布台能成為具有多種功能的緊湊城市。

其中，「森JP塔」正是日本最高的摩天大樓，站在33樓觀景台，幾乎可平視東京鐵塔。《遠見》隨機訪問遊客，均為此而來：「可以看到很近、很大的東京鐵塔，就在你面前，強烈建議可以來麻布台之丘看看。」

然而，興建日本第一高樓並非森大廈的目標。村田佳之強調，想種植大量樹木，最終才變成摩天大廈，這只是結果，「三菱地所390公尺高的火炬塔去年9月開工，我們一點都不在意會被超越。比起建物的高度，我們更重視綠色與福祉，以及城市的整體規劃」。

早稻田大學理工學術院教授後藤春彥予以肯定：麻布台做了很多綠化、節能減碳，而且做得很好，還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。

麻布台100％採可再生能源供電，還引入AI根據天氣預報、營運績效資料預測負載，以最佳化模式供電供暖，建物的耗能比國家標準低了30％；並回收汙水的熱量做為部分熱源，每年可減少70噸的二氧化碳排放量。

區內的便利商店也貫徹永續發展目標，裝潢採牛仔碎布重製的再生材料，以及木屑黏合加工的板子、舊紙漿等；另設有可口可樂「bonaqua飲水機」，供自備環保瓶的客人裝冷水或氣泡水，藉此減少對環境的負擔。

跳脫都更層次，躍身國際城市典範

但，日本核准了百餘個都市再生事業（台灣稱為都更案），為何麻布台被喻為集大成之作？都市更新研究發展基金會董事長何芳子認為，這個開發案有劃時代意義，是日本打造東京成國際城市的典範。

麻布台之丘堪稱日本「營造外國人宜居生活環境」最完整的開發案。區內有國際學校、多國語言的育兒設施；多樣化的居住設計，以因應外國高級人才常駐或短期停留，例如東京市中心罕見的大型住宅（80戶，最大約303坪）、中短期服務型公寓（約160戶），備有健身房、游泳池等設施，並提供24小時雙語前檯、居家清潔、床單更換、早餐等客房服務。

另外，還引進多國語言的醫療設施及國際超市，並貼心提供多語言的防災備品、防災指南書等。「東京想吸引外國投資、引進人才，必須打造外國人的宜居生活環境，麻布台之丘是日本與時俱進，根據不同時代需求而有不同開發任務的代表之一，」新北市住都中心執行長錢奕綱說。

除配合政府吸引外人投資的政策
森大廈首要任務是解決既有的居住困境。

第一個要克服的是高低差問題。村田佳之指著地圖說，這邊高28公尺、那邊10公尺，落差達18公尺，日常行走不便。森大廈透過填土、手扶梯等方式，減緩步行難度。今年3月去東京跑馬拉松的錢奕綱，搶先體驗麻布台之丘後說：「我真的沒什麼感覺，走著走著回頭看，才發現已來到山坡上。」

東京工業大學環境．社會理工學院副教授坂村圭認為，森大廈尊重原有地貌，利用東西向狹長、高低起伏的地形，打造出獨特建築、廣場與綠地，「並非抹平所有條件，蓋出千篇一律的建物，值得肯定！」

「六本木位於小丘上，是中心性很強的建築，與周邊關係斷鏈，森大廈記取經驗，花很多精神處理與周邊的關係，從麻布台走到六本木一丁目，再延伸至車站，形成水流狀態的設計，」後藤春彥說出兩個開發案的差異。

再來是，打造「安全、安心」的居住環境。除建物符合抗震等級外，森大廈為確保災害發生時，居民能得到庇護，有可供3600人的短期暫住設施、可存放3600人三天份用量的防災備蓄倉庫；中央廣場等可變身臨時滯留空間，更興建防災井做為沖洗馬桶等雜用水使用，並設置停電時100％的電力供應設備等等。

「大規模再開發案是為增強城市的防災能力，由此來看，麻布台堪稱集大成，」出口敦給出評價。

坂村圭也不假思索指出，麻布台解決密集小型木造住宅、老舊建築、交通不便等難題，還開闢公園、道路等基礎設施，提升防災能力及城市機能。

第三是盡量保存當地文化。森大廈持續經營麻布台之丘並維繫與居民關係，例如舉辦各種市集、夏季祭典、插秧、聖誕節點燈等活動。「這都是為了讓麻布台更熱鬧，更有活力，得以永續發展，」村田佳之說。

第四是麻布台很重視「人」的因素。後藤春彥研究發現，居住者、訪客都是森大廈設計的考量重點，例如以Wellness（健康）為理念，引進慶應義塾大學預防醫學中心，營造健康舒適的居住環境。

連京都「大垣書店」的選書區、咖啡廳、展示區，都是以「連結書與人」所設計的放鬆場域。

「麻布台不只是功能性建築，更注重生活品質，以及人與環境的關係，」坂村圭補充說道。

從去年11月底開幕後，才短短9個月，不少台灣人都造訪過麻布台之丘。

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