本報特稿/台灣房市「四不一沒有」下的多空分析/智庫論壇/ 淡江大學金融研究所教授、中華國際財經創意交流協會創會理事長謝明瑞、國政基金會高級助理研究員周信佑

一.前言 2014年第三季，台灣房地產開始反轉向下，歷經三年餘(連續13季)的緩跌走勢，至今尚無明顯的反轉情形，雖然2017年下半年有復甦跡象，但台灣學者專家對於房市何時落底仍有不同看法，悲觀論者甚至提出當前房市的四不一沒有政策，即「不甘?不願?不捨?不賣?沒有買氣」的論述，唯同段期間內，亦有樂觀論者提出「不猶疑?不等待?不躁進?不勉強?沒有太悲觀的必要」的看法，並認為今(2017)年第四季，北市房價率先落?，2018年第二季，全國房價全面落底。至於何者較為正確，本文除根據相關事實資料及統計數字加以佐證並說明之外，也提供給房市供需雙方做為推案與購屋的參考。 事實上，房市問題不僅只是市場的供需問題，而且是國家整體都必須考量的問題，如總體經濟的變化、國民所得與房價的變動，以及民心思維的改變等，都足於影響房市的變化。 二.總體經濟與房市 房地產是總體經濟的一環，台灣房市變化受總體經濟變化的影響甚大，特別是台灣為海島型經濟國家，必須經由國際貿易的擴張來帶動台灣的經濟成長，從而帶動人民所得的提高與對房地產的需求。 2017年，台灣經濟受到全球經濟復甦的影響，第3季出口金額創下838億美元歷史新高，連帶推動台灣第三季經濟成長率為3.11%，不僅較預測值增加1.22%，同時也創下最近將近三年(連續10季)以來的最佳表現。在出口好轉帶動之下，景氣燈號持續穩定綠燈，景氣分數增至30分，為2011年4月以來新高。 在經濟持續好轉的情況下，台股持續萬點行情，同時也帶動房地產市場景氣再創佳績，交易量能回溫，整體表現中南部明顯優於北部地區，但市場買盤仍以自住需求為主，支付能力仍未好轉，國內房市仍處於盤整的格局。 三、購屋壓力持續增加 一般而言，房價負擔能力包含二項指標，一是房價所得比，一是貸款負擔率。房價所得比為「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」，代表要花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數住宅總價，數值愈高，表示房價負擔能力愈低。貸款負擔率則是「中位數住宅總價貸款每月攤還額」除以「家戶月可支配所得中位數」，代表中位數住宅總價的每月應償還本利和，占家戶可支配月所得中位數的比率，比率愈大，房價負擔能力愈低，又因占比愈大，排擠日常生活開銷所需金額愈多，生活品質將受到影響。 (一)房價所得比 所謂房價所得比（Ratio of house price to income）是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。 根據內政部營建署的國人房價負擔能力調查，儘管當前房市走低，但在2016年第3季房價負擔能力調查中，台灣房價所得比仍續創新高至9.35倍，2017年第2季，代表購屋壓力的台灣房價所得比更達9.46倍，亦即台灣民眾若想買到一戶中位數住宅總價的房子，平均得花9.46年的可支配所得才能購入，也就是須不吃不喝長達約10年，才能達成買房心願，若以其所得的一半做為購屋費用，所須時間也將近20年，此一房價所得比不僅創15年的新高，且若與上季和去年同期比較，六都的房價所得比全部上升，其中，以台北市的15.64倍為最高，新北市12.7倍居次；而以台南購屋壓力最低，其房價所得比為7.58倍。 房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，全台灣的房價所得比從2002年的4.4倍，上升到2016年的8.5倍，以及2017年第2季的9.46倍；同段期間內，台北市則從5.8倍漲到15倍，以及15.64倍。 (二). 房屋貸款負擔率 房屋貸款負擔率為民眾購屋貸款負擔占所得的比例，通常是假設在貸款七成，期限為20年，本利平均攤還的情況進行計算，也是評估購屋負擔能力的指標，計算方式為「每月房貸支出/家庭月所得」，或「房屋貸款每月攤還額」除以「家戶月可支配所得」（兩者皆取中位數）。 另外，房屋貸款負擔率數值與民眾房價負擔能力有密切的關聯性，其數值代表中位數房價之每期應償還本利和，其占家戶月可支配所得的比例，比例越大，房價負擔能力越低。若攤還額度少於家戶所得的三成，對民眾是可合理負擔的範圍，若佔五成以上，則房價負擔能力過低，對購屋者的生活品質會造成重大影響。 此外，若從全國及縣市房價負擔能力長期趨勢觀察，新北市、台北市房價負擔能力屬過低等級；台東縣、雲林縣、嘉義市、基隆市、嘉義縣、屏東縣房價負擔能力屬可合理負擔等級；其他縣市則為房價負擔能力略低等級。 四.「四不一?有」下的房市變動分析 在台灣當前房市「四不一沒有」之環境下，有關房市變動可分為利空與利多兩方面，以及房市何時落底的爭議等幾個部分來說明。 (一) 利空因素 2017年，台灣房市交易量價仍在調整與適應過程，而悲觀論者在當前房市「不甘?不願?不捨?不賣?沒有買氣」的四不一沒有之環境下，有關房市的利空因素簡述如下： 1.房市三高問題 長久以來，台灣房地產一直存在著「高房價」、「高住宅自有率」，以及「高空屋率」的三高問題，唯這些問題均有其歷史因素。1970年代，國內房市處於上漲走勢，因而逐漸出現「高房價」問題；另外，國人在有土斯有財的傳統固有心態下，除了自己買房外，也會為子女買房來保障生活，形成「高住宅自有率」現象，但因所得不均，貧富差距明顯，因此，並非每個人都有能力購屋，在不當炒作過後，終於形成「高空屋率」現象。 2.房市交易量萎縮 2014年，台灣房市逐漸步入不景氣，房市交易量、價俱減，2015年，房市買賣交易量倒退15年，2016年更倒退25年，2017年雖有回溫走勢，但倒退時間仍僅能留在2015年的光景，顯見當前房市交易量價的萎縮值得政府的重視。 3.住宅價格指數漲多跌少 根據內政部不動產資訊平台今發布第二季住宅價格指數，新北市房價已出現連續8季下跌，累積修正幅度達4.09%，其它五都除桃園住宅價格指數走跌外，其餘四都均呈現上漲，全國價格指數也呈現上漲格局。另外，第二季住宅價格指數的全國指數為113.98，相較上季113.48上漲0.44%，至於六都的季指數中，台北市為98.89，相較上季微幅上揚0.66%；新北市為105.63、跌幅約0.53%；桃園市為111.56、跌幅約1.20%；台中市為123.26、漲幅約0.16%；台南市為122.18、漲幅約0.84%；高雄市為123.75、漲幅約1.09%。因此，若從趨勢面來看，第二季全國住宅指數出現小幅上漲，僅能視為回穩，且房價已出現支撐跡象。 4.建商以量價取勝 在台灣房市進入不景氣時期以後，北台灣兩大建商寶佳和茂德都以推平價住宅為因應模式，其經營策略是同時採取大量且快速的積極推案步調，搶攻平民市場，此種以量價兼顧的銷售策略，不僅為業者累積財富，同時也讓平價首購宅逐漸成為房市不景氣下的主流產品。 5房市讓利增溫 2017年前三季，全台建物買賣移轉棟數較去年同期增加 12.1%，顯示房市交易回溫現象明顯，其中，台北市待售量較去年同期增加約一成，而以大安、信義、內湖待售量增加最多，增幅 15.2%；至於新北市則成長約 7%，以永和、板橋與新莊為待售量增幅前3名。一般而言，目前房市房價持續盤，若加上預售屋與新成屋的讓利政策與破盤搶市，售屋潮浮現，房市讓利增溫明顯，也讓新舊屋的行情差距縮小。 6.定錨效應影響房市交投量價 房市不景氣，「降價求售」成為建商及屋主促成交易的主要模式，2016年，北台灣10大建商中的茂德建設之推案量高達239億元，其在蘆洲「希望城市」和板橋「江翠ONE」即打出房價之破盤價，在定錨效應下，周邊房地產不論是預售屋、新成屋、中古屋等的房價都大受影響，也使得其他同業不得不跟進降價。2017年，再度推出「江翠Park」新建案，主打「每坪45萬元入住水岸第一排」超殺破盤價，新房子比中古屋還便宜，且售價相當於新板特區房價7折，不僅成功吸引首購族，同時也帶動區域再一波降價潮，房市交投量、價俱挫。 (二)利多因素 樂觀論者在當前房市「不猶疑?不等待?不躁進?不勉強?沒有太悲觀的必要」的四不一沒有之環境下，有關房市的利多因素簡述如下： 1.人口戶數增加有利房市 根據內政部的人口統計資料，2017年第3季，全台六都的戶數都呈現正成長，北台灣增加約 3.4 萬戶，其中，以桃園市表現最強勁，戶數增加約 1.67 萬戶，其次則是新北市的增加約 1.4 萬戶，台中地區人口則增加約 1.2 萬戶，而桃園則是全國最年輕的城市。由於桃園地區的工作機會相對較多，且有許多的重大建設開發題材，加上房屋單價水準較低，售價約僅台北市的一半，因此，增加的戶數量為六都之冠，而人口戶數的增加有助於房地產的需求。 另外，新北市有許多的重劃區興起，持續吸納雙北市的通勤人口進入。而台中地區則是戶數增加第 3 多的區域，由於工作機會較多，持續吸收周邊縣市的人口往台中移動。至於台南與高雄市雖然數戶增加雖不若桃園與台中等都會區，不過仍是呈現正成長的態勢，高雄市增加約0.8萬戶，台南市則增加約0.5萬戶，唯高雄市未來可望受惠於前瞻計劃等重大建設，加上本身的房價基期水準仍低，可持續吸引人口往高雄移動。 2.購屋人轉租為買 在房市不景氣中，投資客退場，不過市場資金仍充沛，而在房價下修後，租金投報率相對較佳，可以吸引長期置產族進場。特別是對於屋齡相對較高的舊商圈透天厝，不乏小型零售業者在累積一定資金之後，轉租為買，既可自用省租金，亦可出租賺取收益，為當前房市不景氣中的較佳投資標的。 3 .高級住宅銷量轉佳 2015 年到 2016 年上半年，台灣豪宅及高級住宅交易幾乎是處於零成交的狀態，唯從 2016 年下半年開始，台灣高級住宅的價格明顯鬆動，成交量亦逐漸展現，唯價格高低仍是影響去化的最主要因素。若以台北市2 億元以上的住宅大樓交易為例， 2016年前 3 季僅有 18 筆，2017年1至 9 月，則已有 32 筆，成長七成以上(77.78%)，其中，以士林交易量為13筆為最多，其次是松山區 7 筆，中山區6筆，信義區 3 筆，而中正區及大安區亦有成交紀錄。 4.良好服務促進銷售 房市不景氣中，具有良好服務品質的高級住宅仍為消費者所歡迎，如台中繼聯聚建設與寶輝建設之後，以台灣第一家全天候餐飲服務的豪宅物業公司，從活動策畫、全天供餐、頂級桌宴、禮賓接送與生活整合等五個面向，貫徹對會員超值的生活服務，服務讓建築更有溫度，不論住戶在生活起居、親友聚會、外出用餐、出國旅遊等規畫，都可以提供意見及服務，讓住戶選擇使用，創下社區服務的典範，同時也促進房市買氣需求。 5.公告地價下修 隨著不動產市場交易量呈現下滑，成交價也呈現下跌走勢，公告地價亦可能往下修正，未來二年的稅賦負擔將會減輕，對房市交投相對有利。 (三).房價何時落底的預期 一般而言，台灣房市何時落底，學者專家有不同的見解，事實上，房市何時落底不應以年度交易量做為判斷依據，而應以房市反轉向下的每季成交量季線變化做為判斷基礎。 台灣房市從2014年第三季開始反轉向下，若不考量2015年第4季因為房地合一稅實施，造成節稅上的贈予交易量暴增，則交易量持續七季呈現萎縮情形；2016年第一季交易量縮到43182戶，市場量能急凍，再從2016年第二季谷底量能翻升，經過市場賣壓湧現與殺價取量，至2017年第三季，市場已持續六季的量能回溫，近兩季交易量已近7萬戶，房市回溫現象明顯，因此，對房市持樂觀看法者認為，一旦季交易量持續回溫到2017年的第4季，且季量能突破7萬戶，全年房市交易量上看28萬戶，則北市房價應可落底。 亦即若從市場反轉以來的房價跌幅數據變化?開工量建照量使照量的增減關係?市場遞延買盤的出籠?買氣與信心的提升等因素來加以觀察，則台北市房價將在2017年第4季落底，全國房價將在2018年第2季達到最低。唯持相對悲觀或保守的學者專家則持不同的看法。 (四).先求其有再求其好的購屋策略 儘管房價所得比依然偏高，對首購族來說，現在的房價確實太貴，但影響房地產去化的主要因素為產品、地段與價格。又因為台灣有九成以上的人都有房地產，要房價減半出售實不可能，何況台灣薪資水準不高，且通貨膨脹太快，現在的一千萬元之購買力也許僅等於十年後的500萬元價值，但買下的房子10年後的價值卻不會低於一千萬元。因此，首購族必須誠實面對，與其恨房價高，還不如全力面對，因為房價不會大跌，現在不買，以後只會讓自己後悔，因此，先求其有再求其好，應是購屋的較佳選擇。 (五).以交通動線購屋 一般而言，購屋選擇宜以交通動線為考量，以台北市為例，熱銷主力產品以小坪數住宅，即20至45坪，且2至3房的商品，總價約在1600至2800萬為主；而新北市則是以20至50坪的2至4房，總價在800至1500萬的房子為主。這些熱銷商品的共通點多為臨近捷運，低總價，且位於生活機能較成熟的商圈。 另外，若根據過去台灣房價走勢來觀察，大多是大漲小回，因此，任何時候都是入市好時機，但若能跟著交通建設的軌道，並評估自身財務能力，才能選到合適的房子。 五.結論與建議 經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論與建議如下： 1. 台灣為海島型經濟國家，必須經由國際貿易的擴張來帶動國內的經濟成長，從而帶動人民所得的提高與對房地產的需求。台灣經濟受惠於全球經濟復甦的影響，在經濟持續好轉的情況下，台股持續萬點行情，同時也帶動房地產市場景氣再創佳績，唯仍處於盤整的格局。 2. 房價負擔能力包含房價所得比與貸款負擔率，為衡量家庭購屋能力的全球性指標，全台灣的房價所得比從2002年的4.4倍，上升到2016年的8.5倍，以及2017年第2季的9.46倍；同段期間內，台北市則從5.8倍漲到15倍，以及15.64倍。另外，台北市與新北市的貸款負擔率分別為64.3%與52.2%，不僅影響購屋人的生活品質，而且對其經濟壓力會造成重大的衝擊。 3. 2017年，台灣房價仍在往下調整，而當前房市的利空因素包括「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」的三高問題，房市交易量萎縮、住宅價格指數漲多跌少、建商以量價取勝、房市讓利增溫，以及定錨效應影響房市交投量價等。而利多因素則有人口戶數增加有利房市、公告地價下修、投資人轉租為買、高級住宅銷量轉佳，以及良好服務促進銷售等。 4. 從市場反轉以來的房價跌幅數據變化?開工量建照量使照量的增減關係?市場遞延買盤的出籠?買氣與信心的提升等因素來加以觀察，則台北市房價將在2017年第4季落底，全國房價將在2018年第2季達到最低。唯持相對悲觀或保守的學者專家則持不同的看法。 5. 儘管房價所得比依然偏高，房價確實太貴，但影響房地產去化的主要因素為產品、地段與價格。又因為台灣有九成以上的人都有房地產，要房價減半出售實不可能，因此，建議購屋人先求其有再求其好，應是購屋的較佳選擇。而都會地區的房市熱銷主力產品的共通點多為臨近捷運，低總價，且位於生活機能較成熟的商圈。另外，若根據過去台灣房價大多是大漲小回，因此，任何時候都是入市好時機，但若能跟著交通建設的軌道，並評估自身財務能力，則可選到合適的房子。 【中央網路報】