【法官趕土地公4】百年老廟淪無殼蝸牛 優購權無法讓買賣翻盤

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具百年歷史的福壽宮土地公廟 位於捷運後山埤站附近,土地開發價值大。
具百年歷史的福壽宮土地公廟 位於捷運後山埤站附近,土地開發價值大。

台北捷運後山埤站附近有一座百年歷史的福壽宮土地公廟,因座落在忠孝東路五段旁一塊50多坪土地上,地價增值潛力驚人,但因早年廟宇與鄰地欠債地主未進行土地分割,有買家透過銀行拍賣程序購得土地後,向法院提出拆廟還地請求,百年老廟恐將淪為無殼蝸牛,眾多信眾為神明落難抱屈。

福壽宮土地公廟位於台北市忠孝東路五段787號旁,與中坡北路只有一巷之隔,地處熱鬧繁華的東區街頭,由於距離板南線、信義線、松山線都在一公里範圍內,土地增值空間相當大,但也引來投資客覬覦。

福壽宮土地公廟建廟可追溯到清朝末年,早年松山地區無人開發,是塊鳥不生蛋、不具開發價值的荒涼之地,當地居民根本沒想過為廟宇與鄰地進行土地分割,如今彈丸之地搖身一變價值連城,當年的一時疏忽,如今害得土地公可能要變成「無殼蝸牛」。

土地公廟命運靜待法院最後裁決。
土地公廟命運靜待法院最後裁決。

 

熟悉土地買賣的代書L女表示,類似個案在北市土地買賣爭議時常可見,別小看那小小幾坪畸零地,若能與隔壁土地整合都更,開發價值幾乎以翻數倍計算。她認為,優先購買權可分成兩種效力,一種叫債權效力,即土地法第34條之一;另還有土地法第104條的物權效力優先承購權。

L女指出,土地法第34之一為債權效力優先承購權,它的效力不強,雖法條規定必須優先通知其他地主,但若沒有通知,其他地主也無法舉證指「契約無效」,頂多只能主張造成其他地主有何價損,請求另外賠償,但又因必須證明損害的具體估算方法,損害舉證相當不容易,債權效力的優先承購權無法讓買賣契約翻盤。

另外,土地法第104條稱為物權效力的優先承購權,意指若沒有通知優先購買權人,有優購權者可以主張此效力無效,即可以讓買賣契約翻盤,但此爭議個案不適用此法條。

L女認為,代書在辦理過戶時,大多會在土地登記申請書上切結,指已經有通知優先承購權人,且優先承購權人放棄優先承購,由於這是土地賣方須負責通知,蓋章切結也不是代書負責,是由賣方負責文件切結。一般實務操作賣方通知都是由代書幫忙賣方以存證信函方式通知,有些還是客戶私下要求不要通知,「趕快辦理過戶」。

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